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Livraison VEFA – Constat d’Huissier / Commissaire de Justice

Constat d’Huissier VEFA : Le constat d’huissier / Commissaire de Justice lors de la livraison d’un logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est essentiel pour protéger vos droits en tant qu’acquéreur.

Voici ce que vous devez savoir :

  1. Réception et Livraison en VEFA:
    • La réception intervient entre le promoteur ou maître d’ouvrage et le maître d’œuvre.
    • Elle marque le début des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.
    • La livraison se fait entre le promoteur et vous, l’acheteur.
    • À ce stade, vous avez déjà réglé 95 % du prix de vente.
    • Lors de la livraison, assurez-vous que l’appartement est 100 % conforme au contrat. Tout élément parfaitement réalisé mais ne correspondant pas au contrat constitue un défaut de conformité.
  2. Consigner les 5 %:
    • En cas de non-conformité ou de malfaçon(s), vous pouvez consigner les 5 % restants auprès de notre Etude d’Huissiers / Commissaires de Justice.
    • Le promoteur ne peut légalement pas s’opposer à la consignation des fonds ni refuser de remettre les clés.
  3. Retard de livraison:
    • En cas de retard, vous pouvez obtenir des indemnités de retard auprès du promoteur.
    • Cependant, cela n’est pas possible si le retard est imputable à un événement naturel et/ou exceptionnel (tempête, vandalisme, etc.).
  4. Après la livraison:
    • Vous disposez d’un mois pour signaler au promoteur des réserves complémentaires (malfaçons, défauts de conformité)
    • Le promoteur doit effectuer les réparations dans l’année qui suit.
    • Avant d’agir en justice, faites réaliser un constat par un Commissaire de Justice pour documenter l’état de l’appartement et la non-réalisation des travaux attendus.

Le constat d’Huissier / Commissaire de Justice lors de la livraison VEFA vous permet d’avoir une preuve irréfutable des réserves émises et de protéger vos droits en tant qu’acheteur.

La convocation à la livraison d’un logement en VEFA est un document important : Elle officialise la volonté du promoteur de réceptionner et livrer le bien (appartement ou maison) et donc l’étape de remise des clés du logement neuf par le promoteur immobilier à l’acquéreur.

La convocation comporte plusieurs informations essentielles : L’identité du promoteur et de l’acquéreur, le lieu et la date de la livraison, le numéro du lot et l’adresse du logement, les coordonnées des contacts du promoteur et de l’acquéreur, la mention de la possibilité de se faire représenter, la liste des pièces à fournir par l’acquéreur (attestation d’assurance, pièces d’identité…) et les modalités de paiement du solde du prix.

La convocation en vue de la livraison est envoyée par lettre recommandée, au moins 15 jours à l’avance par le promoteur.

Il est important de prendre contact avec notre Etude sans attendre de recevoir la convocation, afin d’échanger sur votre demande, et vous conseiller utilement.

Par ailleurs, dès réception de la convocation, la date étant fixée par le promoteur, vous reviendrez aussitôt vers nous pour finaliser le rendez-vous.

Lors de la convocation, les promoteurs prennent désormais souvent l’habitude de préciser à leurs clients que seule une personne peut assister au rendez-vous (en plus des clients).

Cette exigence ne repose sur aucun fondement juridique, et s’il est normal que le promoteur ne souhaite pas que toute la famille soit présente lors de la livraison qui reste un moment très important, il ne peut toutefois pas légalement limiter le nombre de personnes pouvant venir.

Ainsi, vous pouvez venir au rendez-vous de livraison avec un professionnel (un “sachant”), mais aussi un Huissier / Commissaire de Justice, ou encore votre Avocat.

La présence de l’Huissier de Justice vous permettra de constater le bon déroulement du rendez-vous, l’éventuel “chantage” à la remise des clés, voire même le refus de remise des clés.

Une réserve en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une mention portée par l’acquéreur sur le procès-verbal de livraison afin de signaler des défauts  constatés dans le logement neuf lors de sa remise des clés.

Il faut entendre par là :

  • les malfaçons c’est à dire les défauts d’exécution (exemples : fuite, fissure, fenêtre qui ne ferme pas, volet roulant non fonctionnel, parquet rayé, etc…)
  • les non conformités au regard de la notice descriptive et des TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) qui engagent le promoteur contractuellement à votre égard

Pourquoi mentionner les réserves ?

  • Cela vous permettra de bénéficier de la garantie de parfait achèvement : cette garantie couvre la réparation des défauts du logement et la réalisation des manquements pendant une année suivant la livraison.
  • Contraindre le promoteur à réaliser les travaux nécessaires pour y remédier.

A quel moment formuler les réserves ?

  • Lors du rendez-vous de livraison : en présence du représentant du promoteur, sur le procès-verbal de livraison.
  • Dans le mois suivant la livraison : par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur.

Comment indiquer la réserve ?

  • Il faudra décrire précisément la malfaçon ou la prestation non réalisée : dans quelle pièce, quel défaut ;
  • Le promoteur saura profiter de toute imprécision, il faut donc lister de façon exhaustive toutes les réserves, et ne pas se contenter de généralités
  • Le constat d’Huissier / Commissaire de Justice permettra d’avoir un support neutre et précis, accompagné de photographies ; ce procès-verbal sera joint à la lettre recommandée que vous adresserez dans le délai d’un mois au promoteur, avec les éventuelles réserves complémentaires ;

Il faut se référer à l’article Article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit :

Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

La 1è chose à retenir est donc qu’il s’agit d’une faculté prévue par la Loi : en aucune façon le promoteur ne peut se retrancher vers des stipulations contractuelles contraires.

Le promoteur ne peut en aucune façon tenter d’imposer que les fonds soient consignés entre les mains d’un Avocat, ou encore différer la consignation au prétexte qu’il faudrait rédiger une convention ou un protocole d’accord.

La consignation est légale, les fonds consignés seront obligatoirement versés au promoteur si les réserves sont levées. Mais si elles ne le sont pas… l’acquéreur pourra les récupérer une fois la garantie de parfait achèvement expirée, pour réaliser lui-même les travaux, et ce sans pour autant être privé d’une action judiciaire contre le promoteur.

Contrairement à une idée répandue, aucun texte n’impose d’effectuer la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Les 5% peuvent être consignés entre les mains d’un Notaire, Avocat, d’un établissement bancaire, ou d’un Huissier de Justice.

Il faudra toutefois impérativement anticiper la consignation avant le rendez-vous fixé avec le constructeur / promoteur  pour la livraison.

En aucun cas le promoteur ne pourra faire du chantage à la remise des clés au motif d’une consignation des 5%.

Si les défauts de conformité ne sont pas suffisamment graves pour que vous refusiez la livraison, vous pourrez consigner auprès de notre étude les 5%.

Notre étude de Commissaires de justice est spécialisée dans le séquestre des sommes d’argent, et comme tout Commissaire de justice les fonds seront déposés sur notre compte bancaire réglementé et spécifiquement affecté à recevoir les fonds des clients. Les sommes ne feront l’objet d’aucun placement financier, et dès que les défauts seront levés ou qu’un accord aura été trouvé avec le constructeur, alors nous reverserons les fonds à qui de droit par virement bancaire.

Le rendez-vous de livraison de votre bien VEFA n’est pas un acte anodin. Il emporte plusieurs conséquences importantes :

Transfert de propriété : vous devenez à cet instant propriétaire du logement, et devez donc assumer toutes les obligations liées à la propriété.

Votre logement VEFA étant soumis au statut de la Copropriété, vous avez l’obligation d’être assuré a minima comme propriétaire non occupant.

Vous répondez désormais de tous dommages qui proviendraient de votre logement (ex : dégât des eaux, chute d’un objet…)

A l’inverse, le promoteur est donc, à l’instant de la remise des clés, juridiquement déchargé du logement.

Vous devez également prendre à votre nom les abonnements auprès des fournisseurs d’énergie, internet, etc…

Depuis l’instant de la remise des clés, vous pouvez donc librement faire des travaux dans votre logement, y habiter, le louer, tout en vous conformant au règlement de copropriété.

Le moment de la livraison de votre logement VEFA signifie également la fin du calcul des pénalités de retard, si jamais le promoteur n’a pas livré dans les temps impartis au contrat.

Départ des délais de garanties : en tant qu’acheteur, vous bénéficiez de différentes garanties, la livraison les met en oeuvre.

  • La garantie de parfait achèvement : Pendant l’année suivant la réception des travaux, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement (GPA). Elle impose au promoteur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés au procès-verbal de réception,  ou dans un délai d’un mois après la livraison du logement. Le promoteur est tenu de les réparer dans un délai raisonnable. S’il ne le fait pas, vous devrez l’assigner au plus tard avant l’expiration du délai d’un an.
  • La garantie biennale de bon fonctionnement des équipements : elle couvre les défauts de fonctionnement des équipements dissociables du logement (ex : thermostat de chauffage, motorisation d’un volet roulant, cumulus, etc…). Cette garantie impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants et ne s’applique qu’aux désordres non apparents à la réception des travaux.
  • La garantie décennale : elle couvre (pendant 10 ans) les vices de construction qui affectent la solidité du logement. Cette garantie assure les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables les uns des autres. Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.

L’assurance décennale couvre les dommages touchant les éléments suivants :

    • Ouvrages de fondation et d’ossature
    • Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement)
    • Voirie (chemin d’accès)
    • Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée…)
    • Éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée…)

Constat d’Huissier VEFA : contactez notre Etude pour la livraison de votre logement

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Pour votre constat d’Huissier VEFA, nous intervenons de façon régulière dans l’Eure (27), l’Eure et Loir (28), les Yvelines (78), l’Essonne (91), les Hauts de Seine (92), le Val d’Oise (95).

Pour les autres départements : nous consulter.

Notre Etude d’Huissier de Justice est devenue Commissaire de Justice le 1er juillet 2022

Cette nouvelle profession est issue de la Loi Macron de 2015, et provient de la fusion des Commissaires Priseurs et des Huissiers de Justice.

Notre Etude est donc devenue le 1er juillet 2022 un Office de Commissaire de justice, et exerce les nouvelles attributions attachées à cette profession.

Pour tout savoir sur les Commissaires de Justice : attributions, formation, règles professionnelles et textes de référence, cliquez-ici.

Commandez votre acte d’Huissier de Justice en ligne, et après ?

Notre Etude d’Huissier de justice est située dans les Yvelines.

Notre compétence territoriale en matière judiciaire s’étend donc sur les départements : 78 – Yvelines, 92 – Hauts de Seine, 95 – Val d’Oise, et 28 – Eure et Loir. En dehors de ces départements, nous gérons et pilotons vos demandes auprès de notre réseau de confrères.

En matière de constats, séquestres, élections de domicile, notre compétence est nationale : nous pouvons donc intervenir quel que soit le département ou la ville, et si nécessaire nous missionnons un confrère pour nous substituer, sans que vous ayez besoin de vous soucier de l’organisation.

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Aucun problème, nous restons une étude d’Huissier avec une équipe de gestionnaires et des moyens traditionnels de communication.

Vous trouverez toutes nos coordonnées en bas de page.

Tout Comprendre

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Acte d’Huissier, Signification par Huissier, Avantage d’une signification par rapport à une lettre recommandée.

Nous vous donnons toutes les informations nécessaire pour tout comprendre dans notre menu dédié : Tout Comprendre.

Et bien entendu, pour chaque acte ou prestation, nous vous décrivons son utilité avant de faire votre choix.

Au 1er juillet 2022, notre Etude d’Huissier devient Commissaire de Justice :
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