Recouvrement des charges de copropriété impayées
Un copropriétaire ne paie plus ses charges ? H2JUSTICE accompagne les syndics dans le recouvrement des charges de copropriété impayées, des premières démarches jusqu’à l’encaissement effectif des sommes dues.
Notre objectif est simple : agir suffisamment tôt, obtenir le paiement ou un titre exécutoire à un coût maîtrisé, puis utiliser si nécessaire la saisie la plus efficace contre le copropriétaire débiteur.
Commissaires de justice, anciennement Huissiers de justice, nous pouvons prendre en charge la mise en demeure, l’injonction de payer, la signification de la décision puis les mesures d’exécution : saisie des rémunérations, saisie-attribution sur compte bancaire, saisie des loyers, saisie-vente, saisie d’un véhicule et, dans les situations les plus graves, saisie immobilière.
Le meilleur contentieux de charges de copropriété est souvent celui que l’on traite avant qu’il ne devienne un gros contentieux.
Pourquoi attendre que quelques appels de fonds impayés deviennent une dette de plusieurs dizaines de milliers d’euros nécessitant des procédures beaucoup plus lourdes ?
Que faire lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Le recouvrement des charges de copropriété impayées fait partie des missions essentielles du syndic. Dès qu’un copropriétaire cesse de régler régulièrement ses appels de fonds, laisser la dette s’accumuler trimestre après trimestre est rarement une bonne stratégie.
Pour le syndicat des copropriétaires, les impayés fragilisent progressivement la trésorerie de l’immeuble et peuvent compliquer le paiement des fournisseurs, contrats, travaux et dépenses courantes.
Pour le copropriétaire débiteur lui-même, la situation se dégrade également : une dette encore limitée peut parfois être réglée immédiatement ou faire l’objet d’un échéancier réaliste. Une dette qui a augmenté pendant plusieurs années peut devenir beaucoup plus difficile, voire impossible, à apurer avec ses revenus courants.
Agir rapidement protège donc à la fois la trésorerie de la copropriété et les chances du copropriétaire défaillant de régulariser sa situation avant que sa dette ne devienne disproportionnée.
Le syndic dispose de plusieurs moyens : recouvrement amiable, mise en demeure, injonction de payer, procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2, assignation lorsque celle-ci est réellement nécessaire puis, après obtention d’un titre, mesures d’exécution forcée.
H2JUSTICE analyse le dossier afin de choisir une stratégie proportionnée à son état réel : ne pas engager trop peu, mais ne pas engager trop lourd non plus.
Pourquoi faut-il agir avant que la dette de copropriété devienne trop importante ?
Une erreur fréquente consiste à accumuler les relances et à attendre plusieurs trimestres, voire plusieurs années, avant d’engager une véritable procédure de recouvrement.
Pourtant, plus le dossier est traité tôt, plus les solutions sont généralement simples.
Lorsqu’un copropriétaire commence à présenter quelques appels de fonds impayés :
- le montant de la dette reste encore maîtrisable ;
- un règlement volontaire peut encore intervenir ;
- un échéancier peut éventuellement permettre une remise à jour rapide ;
- si aucune solution amiable n’aboutit, une procédure d’injonction de payer peut être engagée sans attendre que la dette prenne des proportions importantes ;
- les frais engagés restent cohérents avec le montant à recouvrer.
Attendre produit souvent l’effet inverse : de nouveaux appels de fonds s’ajoutent aux anciens, les intérêts et frais augmentent, le copropriétaire s’éloigne progressivement de toute possibilité réaliste de régularisation et le syndicat finit par devoir traiter un contentieux beaucoup plus important.
Pourquoi attendre qu’une dette soit devenue suffisamment importante et complexe pour nécessiter une procédure lourde, alors qu’une intervention beaucoup plus précoce peut permettre de régler le problème plus simplement et à moindre coût ?
Cette démarche n’est d’ailleurs pas hostile au copropriétaire. Au contraire : un recouvrement engagé tôt peut lui permettre de se remettre à jour avant que l’accumulation des charges ne conduise à des saisies beaucoup plus contraignantes.
Notre recommandation aux syndics est donc simple : traiter les premiers impayés sérieusement plutôt que d’attendre qu’un incident de paiement devienne un véritable contentieux.
Pourquoi confier le recouvrement à un Commissaire de justice ?
Le Commissaire de justice est directement au cœur du recouvrement amiable et judiciaire.
Il peut intervenir dès les premières démarches, signifier les actes et les décisions puis, une fois le titre exécutoire utilisable, mettre en œuvre les mesures de saisie adaptées au patrimoine du copropriétaire débiteur.
Cette continuité présente un avantage essentiel : le syndic peut conserver un interlocuteur spécialisé dans le recouvrement depuis l’ouverture du dossier jusqu’à l’encaissement effectif des sommes.
À l’inverse, transmettre systématiquement chaque dossier à un avocat afin d’engager immédiatement une assignation en paiement des charges de copropriété n’est pas toujours la solution la plus rapide ni la plus économique.
L’avocat est naturellement indispensable lorsque le dossier nécessite un véritable débat judiciaire ou lorsque sa représentation est légalement obligatoire.
Mais beaucoup de dossiers de charges impayées ne commencent pas par un litige juridique : le copropriétaire doit les charges, connaît son solde débiteur et ne paie tout simplement pas.
Dans cette situation, une assignation classique peut conduire à engager immédiatement :
- des honoraires d’avocat ;
- la rédaction et la délivrance d’une assignation ;
- un calendrier judiciaire contradictoire ;
- des échanges de conclusions ;
- une audience ;
- et des délais supplémentaires avant l’obtention du titre.
Notre logique est différente : ne supporter le coût d’un véritable procès que lorsqu’un véritable procès devient nécessaire.
L’injonction de payer : une procédure particulièrement adaptée aux charges de copropriété impayées
Lorsque la créance est justifiée et qu’aucune contestation sérieuse n’est connue, l’injonction de payer constitue très souvent la voie la plus rationnelle pour obtenir un titre.
Son fonctionnement est simple : au lieu d’organiser immédiatement un procès contradictoire, le syndicat présente au juge sa créance et les pièces permettant de la justifier.
Le juge examine initialement le dossier sur pièces, sans audience.
S’il considère la demande fondée, totalement ou partiellement, il rend une ordonnance portant injonction de payer.
L’ordonnance est ensuite signifiée au copropriétaire par Commissaire de justice. Celui-ci conserve naturellement le droit de contester la décision en formant opposition.
Mais si aucune opposition n’est formée, le syndicat aura évité toute la phase d’un procès contradictoire qui n’était finalement pas nécessaire.
La logique est donc simple : obtenir d’abord une décision sur les pièces et ne basculer vers un véritable contentieux que si le copropriétaire décide effectivement de contester.
Une procédure courante et très peu contestée
L’injonction de payer n’est pas une procédure marginale en matière de copropriété.
Selon les Références statistiques Justice 2025, 4 845 demandes d’injonction de payer concernant la copropriété ont été déposées en 2024. Sur les décisions rendues dans cette matière, 3 294 demandes ont été accueillies totalement ou partiellement.
Plus largement, toutes créances civiles confondues, le ministère de la Justice comptabilise seulement 3 oppositions pour 100 injonctions de payer totalement ou partiellement acceptées.
Cette dernière statistique concerne l’ensemble des injonctions civiles et non exclusivement les charges de copropriété. Elle montre néanmoins que l’opposition à une injonction acceptée demeure statistiquement très minoritaire.
Ces chiffres confortent notre méthode : lorsqu’aucune contestation sérieuse n’existe, commencer par une injonction de payer est souvent plus rationnel que financer dès l’origine tous les frais d’un contentieux contradictoire.
L’injonction de payer est possible quel que soit le montant des charges impayées
Une confusion existe encore régulièrement sur ce point.
Il n’existe ni plafond de 5 000 €, ni plafond de 10 000 € pour utiliser la procédure d’injonction de payer.
L’article 1405 du Code de procédure civile prévoit notamment cette procédure lorsqu’une créance résulte d’une obligation de caractère statutaire et présente un montant déterminé.
Les créances de charges de copropriété relèvent de ce mécanisme.
Une requête peut donc porter sur 2 000 €, 8 000 €, 15 000 €, 30 000 € ou une somme supérieure.
Le montant de la dette ne constitue pas, à lui seul, un obstacle à l’injonction de payer.
Autre point particulièrement important : l’avocat n’est pas obligatoire au stade de la requête en injonction de payer, y compris lorsque la créance dépasse 10 000 €.
Si le copropriétaire forme ensuite opposition et qu’un véritable contentieux s’ouvre devant le Tribunal judiciaire pour une demande supérieure à 10 000 €, la représentation par avocat devient alors obligatoire.
Même pour une dette importante, il est donc possible de commencer par l’injonction de payer et de ne faire intervenir un avocat que si le copropriétaire transforme effectivement le dossier en contentieux.
Injonction de payer ou assignation en paiement des charges de copropriété ?
Le copropriétaire ne conteste pas sa dette
Les appels de fonds ont été émis, le décompte est établi et aucune véritable contestation n’est formulée.
Le copropriétaire ne paie simplement pas.
Dans cette situation, l’injonction de payer est généralement beaucoup plus proportionnée qu’une assignation immédiate.
Elle permet au juge d’examiner initialement la créance sur pièces sans contraindre le syndicat à financer dès le départ l’ensemble d’une procédure contradictoire.
Le copropriétaire conteste réellement les charges
La situation est différente lorsqu’un véritable litige existe : contestation d’une décision d’assemblée générale, discussion sur la répartition des charges, remise en cause du montant réclamé ou difficulté juridique nécessitant un débat devant le juge.
Une procédure contradictoire peut alors être nécessaire.
De même, si une ordonnance d’injonction de payer a été obtenue et que le copropriétaire forme opposition, l’affaire devient réellement contentieuse.
L’intervention de l’avocat prend alors tout son sens : il existe désormais une contestation à défendre.
Pourquoi attendre que le dossier devienne lourd et coûteux ?
La bonne stratégie ne consiste donc pas à opposer systématiquement Commissaire de justice et avocat.
Elle consiste à faire intervenir chaque professionnel au moment où son intervention est réellement utile.
Traiter les premiers impayés suffisamment tôt permet souvent de rester dans une logique de recouvrement simple et proportionnée.
À l’inverse, attendre que plusieurs années de charges s’accumulent augmente le risque de voir apparaître une dette très importante, des contestations, des difficultés de solvabilité et, finalement, des procédures plus lourdes dans lesquelles l’intervention d’un avocat devient nécessaire.
Il est généralement plus économique de traiter sérieusement une dette encore maîtrisable que d’attendre qu’elle soit devenue un contentieux majeur.
Réforme de l’injonction de payer : ce qui change au 1er septembre 2026
Le décret n° 2026-96 du 16 février 2026 modifie plusieurs règles de la procédure d’injonction de payer applicables aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026.
Cette réforme ne remet pas en cause son intérêt : le juge continue de statuer initialement sur les pièces, sans audience contradictoire.
L’ordonnance doit être signifiée dans les trois mois
Le nouvel article 1411 du Code de procédure civile prévoit que l’ordonnance devient non avenue si elle n’a pas été signifiée dans les trois mois de sa date.
Le copropriétaire conserve son droit d’opposition
Le débiteur dispose en principe d’un délai d’un mois à compter de la signification pour former opposition, sous réserve des règles particulières applicables lorsque la signification n’est pas faite à sa personne.
Un délai de deux mois avant l’exécution forcée
Pour les nouvelles ordonnances, l’article 1422 du Code de procédure civile prévoit également un délai de deux mois suivant la signification avant que l’ordonnance puisse produire les effets permettant l’exécution forcée, dans les conditions fixées par le texte.
La réforme modifie donc le calendrier après l’ordonnance, mais pas l’intérêt fondamental de la procédure : en l’absence d’opposition, aucun procès contradictoire n’est organisé.
Article 19-2 : une autre procédure efficace pour certaines charges impayées
L’injonction de payer n’est pas la seule procédure disponible.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme spécifique particulièrement intéressant lorsqu’une provision relevant du budget prévisionnel n’est plus réglée.
Après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant trente jours, les conditions prévues par le texte peuvent entraîner l’exigibilité immédiate :
- des autres provisions du budget prévisionnel non encore échues ;
- des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;
- ainsi que, dans les conditions prévues par le texte, des cotisations du fonds de travaux.
Le président du Tribunal judiciaire peut alors être saisi selon la procédure accélérée au fond.
Ce mécanisme peut être particulièrement intéressant face à un copropriétaire qui cesse durablement de régler les appels de fonds, puisqu’il évite d’attendre successivement chaque nouvelle échéance.
Injonction de payer et article 19-2 répondent à des logiques différentes. H2JUSTICE détermine la voie la plus adaptée à la composition exacte de la créance et à la situation du copropriétaire.
Frais d’Huissier en copropriété : qui doit payer ?
C’est l’une des recherches les plus fréquentes : qui paie les frais d’Huissier ou de Commissaire de justice lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges ?
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Sont notamment visés, dans les conditions prévues par la loi :
- les frais nécessaires de mise en demeure ;
- certains frais de relance ;
- les frais nécessaires de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ;
- les droits et émoluments des actes du Commissaire de justice ;
- ainsi que le droit de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge du débiteur.
Une partie des frais nécessaires au recouvrement peut ainsi être imputée au copropriétaire défaillant plutôt que demeurer définitivement à la charge de la copropriété.
Les honoraires d’avocat répondent à une logique différente. Ils ne sont pas automatiquement récupérés euro pour euro sur le copropriétaire débiteur. Une juridiction peut accorder une indemnité au titre des frais exposés dans le procès, mais son montant reste apprécié par le juge.
Agir tôt et éviter un contentieux inutile constitue donc également un enjeu financier pour la copropriété.
Charges de copropriété impayées : quelles saisies contre le copropriétaire débiteur ?
Obtenir une ordonnance ou un jugement n’est qu’une étape.
Pour la copropriété, une décision de justice qui n’est pas exécutée ne règle aucun problème de trésorerie.
Le véritable objectif du recouvrement consiste à faire revenir les sommes dues sur le compte du syndicat des copropriétaires.
Une fois muni d’un titre exécutoire et lorsque les conditions légales sont réunies, plusieurs mesures d’exécution contre le copropriétaire débiteur peuvent être envisagées.
Le choix de la saisie doit être pragmatique. Il dépend notamment des informations disponibles sur le débiteur : revenus, employeur, comptes bancaires, location éventuelle du lot, véhicule, mobilier ou patrimoine immobilier.
H2JUSTICE privilégie la mesure la plus simple et la plus proportionnée susceptible d’obtenir réellement le paiement avant d’envisager les procédures les plus lourdes.
1. Saisie des rémunérations du copropriétaire débiteur
Lorsqu’un copropriétaire défaillant dispose d’un salaire, d’une pension de retraite, d’allocations chômage ou d’autres rémunérations saisissables, la saisie des rémunérations peut constituer une solution particulièrement intéressante.
Elle permet d’obtenir un remboursement progressif directement sur les revenus du débiteur, dans la limite de la quotité saisissable prévue par les textes.
Cette mesure est particulièrement adaptée lorsque le copropriétaire dispose de revenus réguliers mais ne possède pas nécessairement une somme immédiatement disponible permettant de solder toute sa dette.
Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie des rémunérations a été profondément modernisée et est désormais directement confiée aux Commissaires de justice.
La nouvelle procédure comporte également une phase préalable permettant au débiteur de rechercher un accord de paiement avant que la saisie soit effectivement mise en œuvre.
C’est particulièrement cohérent avec notre philosophie : permettre encore une régularisation lorsque celle-ci est réaliste, puis mettre en place la saisie si aucun accord sérieux n’est trouvé.
Pour un copropriétaire salarié ou retraité disposant de revenus réguliers, la saisie des rémunérations peut permettre au syndicat d’obtenir un remboursement régulier sans recourir immédiatement à des mesures patrimoniales plus lourdes.
Pour comprendre en détail la nouvelle procédure : la saisie des rémunérations depuis la réforme de 2025.
2. Saisie-attribution : saisir le compte bancaire du copropriétaire débiteur
Lorsqu’un copropriétaire dispose de fonds sur un compte bancaire, la saisie-attribution constitue l’une des mesures de recouvrement les plus directes.
Muni du titre exécutoire, le Commissaire de justice pratique la saisie entre les mains de la banque du copropriétaire.
La mesure porte sur les sommes saisissables disponibles dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution et sous réserve notamment des sommes légalement protégées.
Si le compte est suffisamment approvisionné, la saisie du compte bancaire du copropriétaire débiteur peut permettre de récupérer en une seule opération tout ou partie des charges de copropriété impayées.
Son efficacité dépend naturellement de la solvabilité réelle du débiteur au moment où elle est pratiquée.
Elle constitue néanmoins l’une des premières mesures à envisager lorsqu’il existe des raisons de penser que le copropriétaire dispose de liquidités.
3. Saisie des loyers perçus par le copropriétaire bailleur
Le copropriétaire qui ne règle pas ses charges peut lui-même donner son appartement ou son local en location et percevoir chaque mois un loyer.
Dans cette situation, les loyers sont une créance du copropriétaire débiteur contre son locataire.
Ils peuvent donc, lorsque les conditions sont réunies, faire l’objet d’une saisie-attribution entre les mains du locataire.
La saisie des loyers n’est donc pas une catégorie totalement différente de saisie : il s’agit d’une saisie-attribution portant sur une créance à exécution successive.
Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit précisément le régime de ces créances : les sommes venant à échéance après la saisie peuvent, dans les conditions légales, être versées au fur et à mesure de leurs échéances.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise lui-même expressément l’hypothèse d’une mesure d’exécution portant sur une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation du copropriétaire défaillant et prévoit, dans son champ d’application, sa poursuite jusqu’à extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.
Un copropriétaire bailleur qui continue à encaisser chaque mois ses loyers tout en laissant ses charges de copropriété impayées dispose donc d’une source régulière de revenus qui peut être directement ciblée par le recouvrement.
Cette mesure peut être particulièrement efficace lorsque le syndic sait que le lot est loué et peut identifier le locataire.
4. Saisie-vente et saisie d’un véhicule
D’autres mesures d’exécution peuvent être envisagées lorsque la situation patrimoniale du copropriétaire le justifie.
La saisie-vente permet, dans les conditions prévues par la loi, de saisir certains biens mobiliers appartenant au débiteur afin de permettre leur vente et l’affectation du prix au règlement de la dette.
Des mesures peuvent également porter sur un véhicule automobile appartenant au copropriétaire débiteur.
Ces saisies ne sont toutefois pas engagées mécaniquement.
Leur intérêt doit toujours être apprécié au regard de la valeur réelle des biens, du coût de la procédure et des autres possibilités de recouvrement.
Il est rarement pertinent d’engager une mesure coûteuse sur un bien de faible valeur si une saisie bancaire, une saisie des rémunérations ou une saisie des loyers permet d’obtenir plus simplement le paiement.
5. Saisie immobilière pour charges de copropriété impayées
Dans les situations les plus graves, le syndicat des copropriétaires peut aller jusqu’à engager une saisie immobilière du lot appartenant au copropriétaire débiteur.
Il s’agit de la mesure d’exécution la plus lourde et elle ne doit évidemment pas constituer la réponse normale aux premiers appels de fonds impayés.
La saisie immobilière devient surtout pertinente lorsque le dossier est arrivé à une situation extrême :
- la dette de charges atteint un montant très important ;
- elle continue d’augmenter trimestre après trimestre ;
- aucune solution amiable sérieuse n’est envisageable ;
- la saisie des rémunérations ne permettrait pas d’apurer raisonnablement la dette ;
- les saisies bancaires sont infructueuses ou insuffisantes ;
- les autres biens saisissables ne permettent pas un recouvrement significatif ;
- mais le copropriétaire reste propriétaire de son lot immobilier.
Dans cette situation, le lot lui-même constitue souvent le principal actif patrimonial permettant au syndicat d’espérer récupérer sa créance.
La saisie immobilière suppose un titre exécutoire et obéit à un formalisme strict. Elle débute notamment par un commandement de payer valant saisie immobilière et se poursuit devant le Juge de l’exécution.
À ce stade, l’intervention d’un avocat est nécessaire pour conduire la procédure judiciaire de saisie immobilière.
C’est précisément l’illustration de notre approche : l’avocat intervient lorsqu’on atteint une procédure dans laquelle son intervention est juridiquement nécessaire, et non systématiquement sur chaque premier impayé.
La saisie immobilière ne doit pas être la première réponse à une dette de charges. Elle est l’ultime réponse à une dette devenue très importante lorsque toutes les solutions plus simples sont insuffisantes et que le bien immobilier demeure le principal actif du copropriétaire.
Pour le syndicat, attendre trop longtemps avant d’agir peut précisément conduire à cette situation : une petite dette initiale devient progressivement suffisamment importante pour que seule une procédure lourde permette encore d’espérer un recouvrement complet.
Quelle saisie est la plus efficace contre un copropriétaire débiteur ?
Il n’existe pas une mesure automatiquement préférable aux autres.
La meilleure saisie est celle qui correspond à la solvabilité réelle du copropriétaire.
- Il dispose d’un salaire, d’une retraite ou de revenus réguliers : la saisie des rémunérations peut organiser un remboursement progressif.
- Il dispose de liquidités : une saisie-attribution sur son compte bancaire peut permettre un recouvrement beaucoup plus immédiat.
- Il donne son lot en location : les loyers peuvent faire l’objet d’une saisie-attribution entre les mains du locataire.
- Il possède un véhicule ou des biens mobiliers ayant une valeur suffisante : une saisie mobilière peut être envisagée.
- La dette est devenue très importante et toutes les autres voies sont insuffisantes : la saisie immobilière du lot peut devenir la dernière solution.
C’est l’un des principaux intérêts d’une prise en charge par H2JUSTICE : nous ne cherchons pas seulement à obtenir une décision de justice. Nous cherchons ensuite la mesure d’exécution qui permettra réellement de récupérer l’argent.
L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires
À côté des mesures de saisie, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une garantie spécifique importante : l’hypothèque légale portant sur le lot du copropriétaire débiteur.
L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les créances du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot.
Dans les conditions prévues par le texte, le syndic peut accomplir les formalités nécessaires sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Cette garantie peut être particulièrement intéressante lorsque le copropriétaire possède son lot mais laisse sa dette augmenter, ou lorsqu’une vente du bien est susceptible d’intervenir.
L’hypothèque doit être distinguée de la saisie immobilière : l’hypothèque garantit la créance et protège le rang du syndicat ; la saisie immobilière est une mesure d’exécution susceptible d’aboutir à la vente forcée du bien.
H2JUSTICE peut intégrer la prise de garantie dans la stratégie globale de recouvrement lorsqu’elle présente un intérêt réel pour la copropriété.
Les autres copropriétaires sont-ils solidaires des charges impayées ?
Non. Il n’existe pas, en principe, de solidarité automatique rendant les autres copropriétaires personnellement débiteurs de la dette de charges d’un copropriétaire défaillant.
Chaque copropriétaire reste tenu de sa propre quote-part.
Mais les conséquences financières des impayés peuvent néanmoins affecter l’ensemble de la copropriété.
Le syndicat doit continuer à régler l’assurance de l’immeuble, ses contrats d’entretien, l’énergie, les fournisseurs et les travaux alors même qu’une partie des appels de fonds n’a pas été encaissée.
Recouvrer rapidement les charges impayées protège donc directement la trésorerie du syndicat et indirectement tous les copropriétaires qui règlent normalement leurs appels de fonds.
Quel est le délai de prescription des charges de copropriété impayées ?
L’action en recouvrement des charges de copropriété est soumise à un délai de prescription de cinq ans.
Le syndic ne doit donc pas laisser vieillir indéfiniment un dossier sans engager les démarches nécessaires.
Mais attendre est dangereux bien avant l’expiration du délai de prescription.
Au fil du temps, la dette augmente tandis que la situation du débiteur peut se dégrader : perte d’emploi, surendettement, succession, vente du lot, multiplication des créanciers ou disparition des liquidités disponibles.
Agir dès les premiers impayés permet souvent d’utiliser une procédure simple et proportionnée. Attendre plusieurs années peut transformer le même dossier en contentieux lourd et beaucoup plus coûteux.
Quels documents transmettre pour recouvrer des charges de copropriété impayées ?
La rapidité du recouvrement dépend également de la qualité du dossier transmis par le syndic.
Selon la composition de la créance et la procédure retenue, H2JUSTICE pourra notamment avoir besoin :
- de l’identité et de l’adresse du copropriétaire débiteur ;
- de l’adresse de la copropriété ;
- de l’identification du ou des lots concernés ;
- d’un décompte détaillé et actualisé de la créance ;
- des appels de fonds concernés ;
- des procès-verbaux d’assemblées générales utiles ;
- des comptes approuvés lorsqu’ils sont concernés par la dette ;
- des mises en demeure ou relances déjà effectuées ;
- de toute éventuelle contestation formulée par le copropriétaire ;
- et, lorsqu’elles sont connues, des informations utiles à l’exécution : employeur, location du lot, coordonnées du locataire ou éléments patrimoniaux.
Un dossier complet permet non seulement de mieux préparer l’obtention du titre mais également d’anticiper la mesure d’exécution à utiliser si le copropriétaire persiste à ne pas régler.
Pourquoi confier le recouvrement des charges de copropriété à H2JUSTICE ?
Notre approche repose sur un principe très concret : la réussite d’un dossier ne se mesure pas au nombre d’actes accomplis ni à l’obtention d’un jugement, mais à l’encaissement effectif des sommes dues à la copropriété.
Nous pouvons prendre en charge :
- l’analyse initiale de la créance ;
- les premières démarches de recouvrement ;
- la mise en demeure ;
- la recherche d’une régularisation ou d’un échéancier lorsqu’il est réaliste ;
- la préparation et le suivi d’une requête en injonction de payer ;
- la signification de l’ordonnance ;
- le suivi d’une éventuelle opposition ;
- la mise à exécution du titre ;
- la saisie des rémunérations ;
- la saisie-attribution sur compte bancaire ;
- la saisie des loyers du copropriétaire bailleur ;
- la saisie-vente et les mesures portant sur un véhicule lorsqu’elles présentent un intérêt ;
- la prise de garanties ;
- et, dans les situations les plus graves, les actes relevant d’une saisie immobilière.
Cette prise en charge graduée permet d’adapter le coût et la puissance de la procédure à la gravité réelle du dossier.
Un premier impayé ne justifie pas nécessairement une procédure lourde. Une créance non contestée ne justifie pas nécessairement un procès par assignation. Une dette pouvant être récupérée sur des revenus ou un compte bancaire ne justifie pas une saisie immobilière.
En revanche, lorsqu’une étape plus forte devient nécessaire, elle doit pouvoir être engagée rapidement.
Agir tôt, utiliser la procédure la plus simple possible, puis augmenter progressivement la puissance du recouvrement seulement lorsque cela devient nécessaire : c’est la logique H2JUSTICE.
H2JUSTICE intervient directement dans les départements 78, 92, 95, 28 et 27. Lorsqu’un dossier nécessite des actes ou des mesures d’exécution dans une autre région, nous pouvons également en assurer le pilotage avec notre réseau national de Commissaires de justice correspondants.
Questions fréquentes sur les charges de copropriété impayées
Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Il est préférable d’agir rapidement plutôt que de laisser plusieurs appels de fonds s’accumuler. Le dossier doit être vérifié, une démarche de recouvrement engagée puis, en l’absence de règlement, la procédure adaptée doit permettre d’obtenir un titre et, si nécessaire, de pratiquer une saisie.
Pourquoi ne pas attendre que la dette de copropriété soit plus importante ?
Parce qu’une dette encore limitée est généralement plus facile à régulariser. Le copropriétaire peut encore régler ou proposer un échéancier supportable. À défaut, une procédure peut être engagée alors que le montant reste maîtrisé. Attendre augmente la dette et peut conduire progressivement vers des procédures beaucoup plus longues, plus coûteuses et plus contraignantes.
Faut-il obligatoirement un avocat pour recouvrer des charges de copropriété ?
Non. Une requête en injonction de payer peut être présentée sans avocat, y compris lorsque la créance dépasse 10 000 €. Si le copropriétaire forme ensuite opposition et que la demande est supérieure à 10 000 €, la représentation par avocat devient en revanche obligatoire devant le Tribunal judiciaire.
L’injonction de payer est-elle limitée à 10 000 € ?
Non. Il n’existe pas de plafond de 10 000 € pour recourir à une injonction de payer lorsque les conditions légales sont réunies.
Pourquoi préférer une injonction de payer à une assignation ?
Lorsque la dette est justifiée et qu’elle n’est pas réellement contestée, l’injonction de payer permet au juge d’examiner initialement le dossier sur pièces, sans audience. Elle évite donc d’organiser immédiatement un procès contradictoire et d’en supporter tous les frais lorsque le copropriétaire ne formule finalement aucune opposition.
Les injonctions de payer font-elles souvent l’objet d’une opposition ?
Toutes matières civiles confondues, le ministère de la Justice comptabilise en 2024 seulement 3 oppositions pour 100 injonctions de payer totalement ou partiellement acceptées. Cette statistique n’est pas propre à la copropriété mais montre que l’opposition demeure globalement très minoritaire.
Qui paie les frais d’Huissier ou de Commissaire de justice en copropriété ?
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire concerné, notamment certains frais de mise en demeure ainsi que les droits et émoluments des actes du Commissaire de justice.
Peut-on saisir les rémunérations d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Oui. Lorsqu’un titre exécutoire existe et que les conditions légales sont réunies, la saisie des rémunérations peut permettre un remboursement progressif directement sur les revenus du débiteur. Depuis le 1er juillet 2025, cette procédure est directement confiée aux Commissaires de justice.
Peut-on saisir le compte bancaire d’un copropriétaire débiteur ?
Oui. La saisie-attribution permet de saisir, dans les conditions prévues par la loi, les sommes disponibles sur les comptes bancaires du copropriétaire débiteur.
Peut-on saisir les loyers d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Oui. Lorsqu’un copropriétaire donne son lot en location, les loyers constituent une créance qu’il détient sur son locataire. Ils peuvent donc faire l’objet d’une saisie-attribution entre les mains du locataire. Il s’agit d’une créance à exécution successive, ce qui permet, dans les conditions prévues par les textes, de saisir les échéances successives.
Peut-on saisir la voiture d’un copropriétaire débiteur ?
Des mesures d’exécution peuvent porter sur un véhicule appartenant au copropriétaire. Leur intérêt doit être apprécié selon la valeur du véhicule, le montant de la dette et l’existence de solutions de recouvrement plus simples.
Peut-on saisir l’appartement d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Oui, dans les situations les plus graves. Lorsque la dette est devenue très importante, que les autres mesures sont insuffisantes et que le copropriétaire reste propriétaire de son lot, une saisie immobilière peut être engagée dans les conditions prévues par la loi afin d’aboutir, à défaut de paiement, à la vente forcée du bien.
Quand engager une saisie immobilière pour charges de copropriété impayées ?
La saisie immobilière constitue une mesure ultime. Elle est surtout envisagée lorsque la dette atteint un montant très important, continue d’augmenter et ne peut raisonnablement être apurée par une saisie bancaire, une saisie des rémunérations, une saisie de loyers ou une autre mesure moins lourde.
Quelle est la meilleure saisie contre un copropriétaire débiteur ?
Elle dépend de sa solvabilité. Des revenus réguliers peuvent orienter vers une saisie des rémunérations ; des liquidités vers une saisie bancaire ; un appartement loué vers une saisie des loyers. La saisie immobilière du lot n’est envisagée que lorsque la dette et l’échec des autres moyens la justifient.
Les autres copropriétaires sont-ils solidaires des charges impayées ?
Il n’existe pas, en principe, de solidarité automatique rendant les autres copropriétaires personnellement débiteurs des charges dues par le copropriétaire défaillant. Les impayés peuvent cependant fragiliser la trésorerie du syndicat et affecter indirectement l’ensemble de la copropriété.
Combien de temps peut-on réclamer des charges de copropriété impayées ?
L’action en recouvrement des charges de copropriété est soumise à un délai de prescription de cinq ans. Il est donc important de ne pas laisser les créances s’accumuler sans engager les démarches nécessaires.
Charges impayées d’une ASL : H2JUSTICE peut également intervenir
Une Association Syndicale Libre (ASL) est juridiquement distincte d’un syndicat des copropriétaires. Elle est notamment régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
Elle peut notamment assurer la gestion et l’entretien de voiries privées, réseaux, espaces verts ou autres équipements communs à plusieurs propriétaires.
Comme une copropriété, une ASL peut rencontrer des difficultés importantes lorsqu’un propriétaire cesse de régler les sommes régulièrement appelées.
H2JUSTICE intervient également dans le recouvrement des cotisations et charges d’ASL, après examen des statuts, des décisions ayant rendu les sommes exigibles et des justificatifs de la créance.