Expulsion d’un squatteur : procédure rapide, délais, prix et Commissaire de justice
Votre maison, appartement ou logement est occupé par un squatteur ? Une expulsion ne doit pas nécessairement durer des mois ou des années. Lorsque les conditions de la procédure administrative de l’article 38 de la loi DALO sont réunies, il est possible d’obtenir une évacuation forcée sans engager préalablement un procès devant le tribunal.
H2JUSTICE, étude de Commissaires de justice, prend directement en charge les dossiers d’expulsion de squatteurs : analyse de la situation, constat d’occupation illicite, constitution du dossier, saisine et suivi de la préfecture, puis organisation de la reprise des locaux.
Notre pratique de terrain permet, dans les dossiers éligibles correctement constitués et lorsque le traitement préfectoral se déroule normalement, une récupération des locaux en quelques semaines. Il ne s’agit pas d’une garantie de délai : chaque dossier dépend de sa situation juridique, des pièces disponibles et des services administratifs compétents.
Honoraires H2JUSTICE pour la prise en charge d’une procédure administrative relevant de l’article 38 : plafonnés à 1 500 € TTC, hors débours et frais extérieurs éventuellement nécessaires.
Expulsion squatteur : l’essentiel à retenir
- Agissez immédiatement : il n’existe pas de règle donnant des droits au squatteur au bout de 48 heures.
- La voie administrative peut éviter le tribunal : lorsque l’article 38 est applicable, la demande est adressée au préfet.
- L’avocat n’est pas obligatoire : pour cette procédure administrative, le Commissaire de justice peut vous conseiller, constater l’occupation et accompagner directement le dossier.
- Le délai légal est court : le préfet doit statuer dans les 48 heures suivant la réception d’un dossier complet ; la mise en demeure prévoit ensuite un délai minimal de 24 heures ou de 7 jours selon la situation.
- Notre pratique : dans les dossiers éligibles et normalement traités, la récupération du bien se mesure généralement en quelques semaines, et non en mois ou en années.
- Tarif maîtrisé : honoraires H2JUSTICE plafonnés à 1 500 € TTC pour la prise en charge de la procédure administrative, hors débours et frais extérieurs nécessaires.
- Intervention nationale : H2JUSTICE intervient directement dans son secteur et pilote les dossiers partout en France avec des Commissaires de justice correspondants sélectionnés par notre étude.
Qu’est-ce qu’un squatteur ? La définition juridique est déterminante
Avant de parler d’expulsion, il faut qualifier correctement l’occupation. C’est souvent à ce stade qu’un dossier gagne ou perd plusieurs mois.
Dans le droit actuellement applicable au squat d’un logement, est notamment visée l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. L’effraction matérielle d’une porte ou d’une fenêtre n’est donc pas la seule hypothèse possible.
En revanche, un ancien locataire qui reste après la fin de son bail n’est pas un squatteur au seul motif qu’il refuse de partir. Il est susceptible de devenir occupant sans droit ni titre, mais son entrée initiale dans les lieux était autorisée. De même, une personne précédemment hébergée ou un occupant entré avec l’accord du propriétaire peut relever d’un autre régime.
Cette distinction est essentielle : la procédure administrative accélérée de l’article 38 n’est pas une procédure universelle applicable à toute personne occupant un bien sans droit.
Voir la définition et les démarches officielles sur Service-Public.fr
Comment expulser un squatteur ? Les 5 étapes de la procédure accélérée
Lorsque les conditions de l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007 sont réunies, le propriétaire ou la personne dont le domicile est occupé peut demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sans obtenir au préalable un jugement d’expulsion.
- Prendre immédiatement contact avec H2JUSTICE. Nous vérifions la nature de l’occupation et l’éligibilité de la situation à la procédure administrative.
- Déposer plainte. Cette démarche fait partie des conditions légales de la demande d’évacuation.
- Faire constater l’occupation illicite. L’article 38 prévoit que le constat peut être réalisé par un officier de police judiciaire, le maire ou un Commissaire de justice. Notre intervention permet de documenter précisément la situation sur le terrain.
- Constituer et adresser le dossier au préfet. Nous réunissons avec vous les justificatifs nécessaires, structurons la demande et suivons son traitement.
- Suivre la mise en demeure et préparer la reprise des locaux. Si les occupants ne partent pas dans le délai fixé, le préfet doit faire procéder à l’évacuation forcée, sous réserve des conditions prévues par le texte. Nous préparons parallèlement la reprise et la sécurisation du bien.
Squatteur 48h : après 48 heures est-il trop tard ?
Non. L’idée selon laquelle un squatteur deviendrait inexpulsable ou acquerrait des droits après 48 heures est fausse.
Le délai de 48 heures prévu par l’article 38 concerne le préfet : il doit prendre sa décision dans les 48 heures suivant la réception de la demande, après examen des conditions légales et de la situation personnelle et familiale de l’occupant.
Ce délai ne commence donc ni au moment où le squatteur entre dans la maison, ni au moment où le propriétaire découvre le squat.
La bonne réaction est de constituer immédiatement les preuves, déposer plainte et faire qualifier le dossier. Attendre volontairement 24 ou 48 heures n’apporte aucun avantage.
Maison principale, résidence secondaire : la procédure s’applique-t-elle ?
Oui, sous réserve que les conditions légales soient réunies. L’article 38 ne se limite plus à la résidence principale. Il vise le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ainsi que les locaux à usage d’habitation concernés par le texte.
Une résidence principale squattée, une résidence secondaire ou un autre logement à usage d’habitation peuvent donc relever de la procédure administrative accélérée.
La nature du bien reste toutefois importante pour déterminer le délai de la mise en demeure et la procédure applicable. Un terrain ou un local d’une autre nature doit être analysé séparément.
Combien de temps pour expulser un squatteur ? Quelques semaines peuvent suffire
Les dossiers de squat sont souvent associés, dans les médias, à des procédures durant plusieurs mois voire plusieurs années. Cette image mélange pourtant des situations très différentes : véritable squat, ancien locataire, occupant initialement autorisé, procédure judiciaire, dossier mal qualifié ou conditions de l’article 38 non réunies.
Pour un véritable dossier de squat relevant de la procédure administrative, les délais prévus par la loi sont courts :
- le préfet doit statuer dans les 48 heures suivant la réception de la demande ;
- la mise en demeure laisse au moins 24 heures lorsque le local occupé constitue le domicile du demandeur ;
- dans les autres cas prévus par le texte, le délai est d’au moins 7 jours ;
- si la mise en demeure reste sans effet, le préfet doit faire évacuer le local sans délai, sauf situation faisant obstacle à l’exécution dans les conditions légales.
Dans notre pratique, lorsque le dossier relève clairement de l’article 38, qu’il est constitué sans perte de temps et que le traitement préfectoral se déroule normalement, la récupération effective du bien intervient généralement en quelques semaines.
Cette indication repose sur notre expérience de dossiers réels. Elle n’est pas une promesse de résultat ni une garantie de calendrier : H2JUSTICE ne peut imposer son propre délai à la préfecture ou aux forces de l’ordre.
Faut-il un avocat pour expulser un squatteur ? Non, pas pour la procédure administrative
L’avocat n’est pas obligatoire pour engager la procédure administrative d’évacuation forcée prévue par l’article 38. La fiche officielle Service-Public.fr indique que le demandeur peut charger un avocat de rédiger la demande au préfet ; elle indique également qu’un Commissaire de justice peut conseiller et aider le demandeur dans cette procédure.
Dans un dossier pris en charge directement par H2JUSTICE, le Commissaire de justice est précisément le professionnel de terrain qui peut :
- qualifier juridiquement l’occupation ;
- se déplacer sur les lieux et dresser le constat ;
- réunir avec vous les éléments utiles ;
- préparer et suivre la demande auprès de la préfecture ;
- suivre la mise en demeure et l’évacuation ;
- organiser la reprise et la sécurisation des locaux.
Ajouter systématiquement un avocat ou une société de coordination à une procédure administrative qui peut être directement pilotée par le Commissaire de justice revient à multiplier les interlocuteurs et les honoraires sans rendre obligatoire une intervention supplémentaire sur le terrain.
Il existe toutefois une différence fondamentale : si la procédure administrative n’est pas applicable et qu’il faut saisir le juge pour obtenir une décision d’expulsion de véritables squatteurs, la voie judiciaire obéit à ses propres règles et l’intervention d’un avocat peut alors être nécessaire. H2JUSTICE identifie cette situation dès l’analyse du dossier afin d’éviter de vous engager dans la mauvaise procédure.
Combien coûte l’expulsion d’un squatteur avec H2JUSTICE ?
Pour une procédure administrative relevant de l’article 38 prise en charge par H2JUSTICE, nos honoraires sont plafonnés à 1 500 € TTC.
Ce plafond concerne la prise en charge H2JUSTICE du dossier : analyse, diligences relevant de notre mission, constitution et suivi de la procédure administrative.
Ne sont pas compris les débours et frais extérieurs éventuellement rendus nécessaires par le dossier : serrurier, gardiennage, sécurisation particulière, transport ou stockage de biens, ainsi que les frais d’un correspondant territorial lorsqu’une intervention locale hors de notre zone directe doit être confiée à un autre Commissaire de justice. Ces frais sont identifiés et annoncés avant intervention lorsqu’ils sont prévisibles.
Vous savez ainsi dès le départ ce que coûte la gestion de votre dossier par H2JUSTICE, sans forfait de simple mise en relation ajouté entre vous et le professionnel qui réalise effectivement les diligences.
Pourquoi payer plusieurs intermédiaires ?
Sur le marché de l’expulsion de squatteurs, certaines offres additionnent successivement :
- un forfait de conseil ou de coordination ;
- les honoraires du Commissaire de justice qui intervient réellement sur le terrain ;
- parfois les honoraires d’un avocat alors que la voie administrative ne l’impose pas ;
- puis les frais techniques de reprise du logement.
Le coût peut alors atteindre plusieurs milliers d’euros.
Notre choix est différent : vous confiez directement le dossier à une étude de Commissaires de justice. Nous ne vendons pas une mise en relation avec le professionnel de terrain : nous sommes ce professionnel et nous pilotons nous-mêmes la procédure.
Le Commissaire de justice : le professionnel de terrain du dossier de squat
Une procédure de squat ne se résume pas à rédiger un courrier. Elle commence sur le terrain et se termine par la récupération effective du bien.
Le constat de Commissaire de justice permet de matérialiser l’occupation : accès au bien, signes d’occupation, éventuelles dégradations visibles, déclarations recueillies et éléments permettant, lorsque cela est possible, d’identifier les occupants.
Cette connaissance concrète du dossier permet ensuite d’adapter la stratégie : voie administrative de l’article 38 lorsqu’elle est disponible, procédure judiciaire lorsqu’elle est nécessaire, ou traitement spécifique lorsque la situation n’est juridiquement pas un squat.
Notre objectif n’est pas seulement d’obtenir un document administratif ou judiciaire : c’est de conduire le dossier jusqu’à la reprise concrète des locaux.
Expulsion de squatteur partout en France : H2JUSTICE pilote votre dossier
H2JUSTICE intervient directement sur les dossiers de squat dans les Yvelines (78), les Hauts-de-Seine (92), le Val-d’Oise (95), l’Eure-et-Loir (28) et l’Eure (27), selon la nature des diligences à réaliser et les règles de compétence applicables.
Votre maison ou votre appartement squatté se trouve dans un autre département ? Nous gérons également les dossiers au niveau national.
Vous n’avez pas à rechercher vous-même un Commissaire de justice inconnu à l’autre bout de la France. H2JUSTICE conserve le pilotage de votre dossier et sélectionne un Commissaire de justice correspondant territorialement compétent au sein de son réseau lorsque des opérations locales doivent être réalisées par un confrère.
Cette organisation est particulièrement utile lorsque vous résidez loin du bien, à l’étranger, ou lorsqu’une résidence secondaire est occupée : vous conservez un interlocuteur qui connaît l’ensemble du dossier pendant que les diligences de terrain sont réalisées au bon endroit.
Consulter également notre zone d’intervention et de compétence
Location saisonnière, Airbnb, Abritel : la réforme 2026 change la procédure
Mise à jour : 18 août 2026.
Jusqu’à présent, le voyageur qui entrait légalement dans un meublé de tourisme puis refusait de partir à la fin de sa réservation n’entrait pas, par ce seul maintien, dans la procédure administrative classique du squat : son entrée dans les lieux avait été autorisée par le propriétaire.
Le Parlement a définitivement adopté le 21 juillet 2026 une réforme dite « RIPOST » qui prévoit d’étendre la procédure administrative de l’article 38 au maintien dans les lieux après l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Le Conseil constitutionnel a statué le 14 août 2026. Il a censuré le volet pénal qui voulait réprimer le même maintien sous deux incriminations distinctes, mais cette censure ne porte pas sur l’extension de la procédure administrative prévue pour permettre l’évacuation du meublé de tourisme.
Attention : à la date de mise à jour de cette page, le texte consolidé de l’article 38 disponible sur Légifrance n’intègre pas encore cette évolution. Avant d’engager aujourd’hui une procédure sur ce nouveau fondement, il convient donc de vérifier sa promulgation, sa publication au Journal officiel et son entrée en vigueur effective.
Cette réforme est particulièrement importante pour les propriétaires de locations Airbnb, Abritel, Booking et autres meublés de tourisme confrontés à un voyageur qui refuse de libérer le logement à la date de départ.
Suivre le dossier législatif RIPOST sur le site de l’Assemblée nationale
Consulter la décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026
Locataire, occupant sans droit ni titre, sommation de déguerpir : ce n’est pas la même procédure
Beaucoup de recherches utilisent l’expression « locataire squatteur ». Juridiquement, elle est souvent incorrecte.
Un locataire qui a reçu congé, ou qui a lui-même donné congé, puis refuse de quitter le logement après la fin de son bail est susceptible de devenir occupant sans droit ni titre. Il n’est pas devenu un squatteur au sens de la procédure administrative simplement parce qu’il reste dans les lieux.
Dans ce type de dossier, H2JUSTICE peut notamment constater le maintien dans les lieux, signifier les actes nécessaires et conduire la procédure d’expulsion selon le cadre juridique applicable.
Une sommation de quitter les lieux, parfois recherchée sous l’expression « sommation de déguerpir », peut être utile dans certaines situations pour matérialiser officiellement l’opposition du propriétaire au maintien dans les lieux. Elle ne doit cependant pas être utilisée comme un modèle automatique : le contenu et l’utilité de l’acte dépendent de la situation juridique de l’occupant et des démarches déjà accomplies.
Si vous hésitez entre squat, locataire resté après congé, occupation sans bail, hébergement devenu conflictuel ou sous-location irrégulière, utilisez notre assistant en ligne ou transmettez-nous directement les éléments du dossier avant de choisir la procédure.
Squatteur d’un terrain, d’un garage ou d’un local professionnel : attention au régime applicable
La procédure à engager dépend également de la nature du bien occupé.
Dans le droit actuellement consolidé, la procédure de l’article 38 vise principalement le domicile et le local à usage d’habitation répondant aux conditions du texte. L’occupation d’un terrain, d’un garage non habitable ou d’un local d’une autre nature doit donc être analysée séparément et peut nécessiter une procédure judiciaire.
La réforme RIPOST adoptée en 2026 prévoit également un élargissement du champ de la procédure administrative à certaines autres catégories de locaux. Comme pour les meublés de tourisme, son application concrète doit être vérifiée au regard du texte définitivement promulgué et en vigueur au jour de la demande.
Dans tous les cas, le premier réflexe reste le même : faire constater et qualifier précisément la situation avant d’engager une procédure.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non. Pour les véritables squatteurs entrant dans le régime applicable au squat, la trêve hivernale ne bloque pas l’expulsion ou l’évacuation forcée. Elle peut donc intervenir toute l’année lorsque les conditions légales sont réunies.
Cette règle ne doit pas être transposée automatiquement à l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre : son régime est différent et doit être analysé selon la procédure locative applicable.
Peut-on expulser soi-même un squatteur ?
Non. Même propriétaire des lieux, vous ne devez pas employer vous-même la force pour chasser les occupants, changer les serrures en leur présence ou organiser une expulsion privée.
Il faut utiliser la voie administrative ou judiciaire adaptée afin que la reprise du bien se déroule dans le cadre légal. Une réaction rapide ne signifie pas une réaction improvisée.
Votre bien est squatté ? Confiez le dossier directement à H2JUSTICE
Ne perdez pas plusieurs semaines à chercher successivement un conseil, un intermédiaire, un avocat puis un Commissaire de justice. Commencez par le professionnel qui peut analyser la situation et intervenir concrètement sur le terrain.
Pour nous permettre de qualifier rapidement votre dossier, indiquez :
- l’adresse et le département du bien ;
- la nature du bien : résidence principale, résidence secondaire, autre logement, meublé de tourisme, local ou terrain ;
- depuis quand vous avez connaissance de l’occupation ;
- comment les occupants sont entrés dans les lieux, si vous le savez ;
- si une plainte ou un constat existe déjà ;
- les documents dont vous disposez pour justifier votre propriété ou votre droit sur les lieux.
Pour les dossiers relevant de la procédure administrative de l’article 38, les honoraires de prise en charge H2JUSTICE sont plafonnés à 1 500 € TTC, hors débours et frais extérieurs éventuellement nécessaires.
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Questions fréquentes sur l’expulsion des squatteurs
Comment expulser un squatteur rapidement ?
Il faut d’abord déterminer si la procédure administrative de l’article 38 est applicable. Lorsqu’elle l’est, il faut déposer plainte, prouver son droit sur le logement, faire constater l’occupation illicite et adresser sans délai un dossier complet au préfet. H2JUSTICE peut piloter ces étapes et suivre la procédure jusqu’à la reprise des locaux.
Un squatteur a-t-il des droits après 48 heures ?
Non. Le délai de 48 heures correspond au délai dont dispose le préfet pour statuer après réception de la demande administrative. Il ne crée aucun droit au profit de l’occupant après deux jours de présence dans le logement.
Combien de temps faut-il réellement pour expulser un squatteur ?
Il n’existe pas de délai total garanti. Dans notre pratique, un dossier relevant clairement de l’article 38, constitué rapidement et traité normalement par la préfecture, conduit généralement à une récupération des locaux en quelques semaines. Une procédure judiciaire peut être sensiblement plus longue.
Faut-il un avocat pour une expulsion de squatteur ?
Pas pour engager la procédure administrative de l’article 38. L’avocat peut être chargé de rédiger la demande au préfet, mais ce n’est pas une obligation. Le Commissaire de justice peut conseiller le propriétaire, constater l’occupation et accompagner directement cette procédure. En revanche, lorsque la voie judiciaire est nécessaire, les règles sont différentes et l’intervention d’un avocat peut être requise.
Quel est le prix d’une procédure d’expulsion de squatteur ?
Pour une procédure administrative relevant de l’article 38 prise en charge par H2JUSTICE, nos honoraires sont plafonnés à 1 500 € TTC, hors frais extérieurs ou débours éventuellement nécessaires. Nous privilégions une prise en charge directe, sans ajouter un forfait de simple intermédiaire entre le propriétaire et le Commissaire de justice.
Le constat de Commissaire de justice est-il obligatoire ?
L’article 38 exige un constat de l’occupation illicite et prévoit qu’il peut être effectué par un officier de police judiciaire, le maire ou un Commissaire de justice. Le constat du Commissaire de justice est donc l’un des moyens expressément prévus par la loi et permet de documenter précisément la situation de terrain.
Un locataire qui refuse de partir est-il un squatteur ?
Non, pas du seul fait qu’il se maintient après la fin du bail. Son entrée dans les lieux était autorisée. Il peut devenir occupant sans droit ni titre mais relève d’une procédure différente du véritable squat.
Qu’est-ce qu’une sommation de déguerpir ? Existe-t-il un modèle ?
La « sommation de déguerpir » est une expression encore utilisée pour désigner une sommation faite à un occupant de quitter les lieux. Il n’existe pas de modèle universel adapté à toutes les occupations : sa rédaction et même son utilité dépendent du titre d’occupation initial, des actes déjà accomplis et de la procédure qui devra suivre.
Pouvez-vous gérer un squat situé hors d’Île-de-France ?
Oui. H2JUSTICE intervient directement notamment dans les départements 78, 92, 95, 28 et 27 selon les diligences nécessaires, et pilote les dossiers dans toute la France grâce à un réseau de Commissaires de justice correspondants sélectionnés par notre étude.
Un voyageur Airbnb qui refuse de partir peut-il relever de la procédure anti-squat ?
Une réforme définitivement adoptée en juillet 2026 prévoit précisément d’étendre la procédure administrative aux personnes qui se maintiennent dans un meublé de tourisme après l’expiration de leur contrat. Le Conseil constitutionnel a statué le 14 août 2026. Son application à un dossier concret doit toutefois être vérifiée au regard de la promulgation, de la publication et du texte effectivement en vigueur au jour de la demande.