Bien que muni d’un titre exécutoire, le créancier est parfois confronté à une insolvabilité à court terme de son débiteur. Réelle ou organisée, passagère ou plus durable, le créancier peut avoir l’opportunité de garantir sa créance en inscrivant une hypothèque judiciaire sur le bien immobilier de son débiteur.

L’hypothèque judiciaire permettra donc de prémunir le créancier contre la déconfiture de son débiteur, ou bien la vente du bien immobilier qui serait alors une occasion manquée pour solder la créance.

L’Huissier de Justice (Commissaire de justice depuis le 1er juillet 2022), est l’acteur des procédures d’exécution forcée. Il sera l’interlocuteur privilégié du créancier afin de cerner la solvabilité du débiteur, estimer l’opportunité de prendre une hypothèque judiciaire sur l’appartement ou la maison du débiteur, et le cas échéant procéder à l’inscription de l’hypothèque auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF).

L’hypothèque judiciaire : de quoi s’agit il ?

L’article 2385 du Code civil définit l’hypothèque de la façon suivante :

L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue.

Concrètement, il s’agit donc, sans déposséder le propriétaire de l’immeuble, de l’empêcher de s’en séparer (vente, donation), et au contraire de l’affecter au paiement d’une créance. L’hypothèque est légale, judiciaire ou conventionnelle.

L’hypothèque inscrite sur un bien immobilier l’affectera dans sa globalité. Elle permettra de garantir la créance en principal, mais aussi ses accessoires et les intérêts.

L’hypothèque judiciaire, qui est constituée à titre conservatoire, est régie par le code des procédures civiles d’exécution : il s’agit des articles L531-1 et suivants, et R.531-1 et suivants : “Sur présentation de l’autorisation du juge ou du titre en vertu duquel la loi permet qu’une mesure conservatoire soit pratiquée, une sûreté peut être prise sur un immeuble, un fonds de commerce, des parts sociales ou des valeurs mobilières appartenant au débiteur.”

Le débiteur peut il s’opposer à l’hypothèque ?

Huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d’inscription d’hypothèque judiciaire, nous en informerons le débiteur par acte d’huissier de justice conformément à l’article R.532-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Cette formalité doit être faite sous peine de caducité.

Et ensuite ?

Si les conditions ne sont pas réunies pour la prise de l’hypothèque, le débiteur pourra solliciter du juge de l’Exécution la mainlevée de l’hypothèque (cf article R.512-1 CPCE). Notez qu’il incombera alors au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

Cette possibilité de demander mainlevée sera limitée dans le temps lorsque l’hypothèque aura été prise sur la base d’un titre déjà exécutoire : Lorsque le créancier est déjà titulaire d’un titre exécutoire, la mainlevée de la publicité provisoire peut être demandée jusqu’à la publicité définitive, laquelle ne peut intervenir moins d’un mois après la signification de l’acte prévu à l’article R. 532-5.

Ainsi, un mois après avoir procédé à la notification au débiteur (article R.533-4 CPCE 2°), nous procéderons à l’inscription définitive (article R.533-1 CPCE) : Cette publicité donne rang à la sûreté à la date de la formalité initiale.

A défaut de confirmation dans le délai, la publicité provisoire est caduque et sa radiation peut être demandée au juge de l’exécution.

Conformément à l’article 2429 du Code Civil, l’hypothèque sera valable 10 ans, et pourra être renouvelée.

Comment procéder pour inscrire une hypothèque ?

Notre Etude de Commissaires de Justice intervient pour inscrire votre hypothèque sur le bien de votre débiteur dans les cas suivants :

Hypothèque légale pour garantir les charges de copropriété : l’inscription est nécessaire pour garantir le Syndicat des Copropriétaires des charges dues au titre des exercices N-3 et antérieurs ; en effet, la dispense d’inscription ne couvre que  l’année courante et  les deux dernières années échues (cf Recouvrer les Charges de Copropriété).

Nous nous chargerons alors de la rédaction du bordereau d’inscription, et de son dépôt auprès du Service de Publicité Foncière.

Hypothèque judiciaire conservatoire avant même l’obtention d’un titre exécutoire, ou bien une fois le titre exécutoire obtenu : les articles L.511-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution encadrent en effet les mesures conservatoires, dont notamment l’hypothèque.

Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

Dans le cadre d’une hypothèque judiciaire, nous nous chargerons en l’absence de titre exécutoire de la rédaction de la requête préalable nécessaire (attention, au-delà de 10.000 €, il est nécessaire de faire appel à un Avocat, ce qui entrainera des frais supplémentaires). Si vous êtes déjà porteur d’un titre exécutoire, nous pourrons alors agir directement conformément à l’article R.532-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : “L’inscription provisoire d’hypothèque est opérée par le dépôt au service de la publicité foncière de deux bordereaux dans les conditions prévues par l’article 2428 du code civil. Elle contient, en outre, l’indication du capital de la créance et de ses accessoires.”

Nous procéderons à toutes les réquisitions préalables indispensables afin de pouvoir certifier l’identité du débiteur poursuivi et identifier précisément le bien pour permettre la rédaction du bordereau d’inscription de l’hypothèque dans les formes requises. En effet, un formalisme spécifique doit être respecté pour éviter tout rejet, voire refus de la formalité par le Service de Publicité Foncière (SPF).

Article 55 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

1. Le bordereau destiné à être conservé dans les registres du service de la publicité foncière, pour opérer l’inscription d’une hypothèque, est seul obligatoirement rédigé sur une formule spéciale fournie par l’Administration ou sur un formulaire reproduit selon des normes fixées par instruction publiée au Bulletin officiel des impôts.

2. Les bordereaux commencent obligatoirement par la réquisition suivante, portée en lettres majuscules d’imprimerie et précisant la nature de la sûreté : ” INSCRIPTION D’HYPOTHEQUE… AYANT EFFET JUSQU’AU… EST REQUISE… “.

Ils indiquent, en outre, dans un cadre spécialement ménagé, si le principal de l’obligation garantie doit ou non être acquitté à une ou plusieurs dates déterminés postérieures à celle de la formalité. Indépendamment de ces réquisitions et indication, de la mention de certification de l’identité des parties, exigée par les articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, du certificat de conformité et des précisions qui seraient imposées par des dispositions législatives ou réglementaires particulières, les bordereaux ne peuvent contenir, sous peine de rejet de la formalité, que :

1° La désignation du créancier, du débiteur ou du propriétaire, si le débiteur n’est pas le propriétaire de l’immeuble grevé, conformément au premier alinéa de l’article 5 et aux premier à cinquième alinéas de l’article 6 du décret du 4 janvier 1955 ;

2° L’élection de domicile, par le créancier, dans un lieu quelconque situé en France métropolitaine, dans les départements d’outre-mer ou dans la collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon ;

3° L’indication de la date et de la nature du titre générateur de la sûreté ou de la créance ainsi que la cause de l’obligation garantie par l’hypothèque et, le cas échéant, la mention expresse du caractère rechargeable de l’hypothèque et de la somme en capital pour laquelle l’hypothèque pourra être affectée à la garantie d’autres créances ainsi que celle de la clause prévoyant que le créancier hypothécaire impayé deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. S’il s’agit d’un titre notarié, les nom et résidence du rédacteur sont précisés. Pour les inscriptions requises en application des dispositions des 1° à 3° de l’article 2393 du code civil et du 5° de l’article 2402 du même code, les bordereaux énoncent la cause et la nature de la créance ;

4° L’indication du capital de la créance, de ses accessoires et de la date prévue pour son exigibilité. En toute hypothèse, le requérant doit évaluer les rentes, prestations et droits indéterminés, éventuels ou conditionnels, sans préjudice de l’application des articles 2444 du code civil au profit du débiteur ; si les droits sont éventuels ou conditionnels, il doit indiquer sommairement l’événement ou la condition dont dépend l’existence de la créance. Dans le cas où la créance est assortie d’une clause de réévaluation, l’inscription doit mentionner le montant originaire de la créance ainsi que la clause de réévaluation. Lorsque le montant de la créance n’est pas libellé en euros, l’indication immédiate de sa contre-valeur en euros est déterminée selon le dernier cours de change connu à la date du titre générateur de la sûreté ou de la créance ;

5° La désignation, conformément aux premier et troisième alinéas de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955, de chacun des immeubles sur lesquels l’inscription est requise ;

6° L’indication de la date, du volume et du numéro sous lequel a été publié le titre de propriété du débiteur ou du propriétaire si le débiteur n’est pas le propriétaire des immeubles grevés, lorsque ce titre est postérieur au 1er janvier 1956 ;

7° La certification que les montants figurant sur le bordereau, celui du capital de la créance garantie et, le cas échéant, celui du capital pour lequel l’hypothèque peut être affectée en garantie d’autres créances ne sont pas supérieurs à ceux figurant dans le titre générateur de la sûreté ou de la créance.

Combien coûte une hypothèque judiciaire ?

La prise d’une hypothèque judiciaire engendre le paiement de taxes au Trésor Public qui ne sont pas négligeables.

L’intérêt de l’inscription d’une hypothèque devra donc être mesuré au regard des enjeux, notamment de la solvabilité du débiteur et des inscriptions grevant d’ores et déjà le bien immobilier lui appartenant.

Le Code Général des Impôts prévoit diverses taxes exprimées en pourcentage de la créance et qui sont payables dès le dépôt du bordereau d’inscription provisoire : taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, taxe d’assiette et de recouvrement. Au stade de la publicité définitive, des taxes seront de nouveau exigibles, toutefois d’un montant résiduel.

S’agissant de nos frais et honoraires, ils comprendront:

• les réquisitions préalables,
• l’étude du dossier et de la faisabilité de la mesure,
• la rédaction du bordereau d’inscription et son dépôt au Service de Publicité Foncière,
• la signification au débiteur dans les 8 jours,
• puis les formalités de conversion en hypothèque définitive.

Pour rappel, si vous ne disposez pas déjà d’un titre exécutoire, une autorisation du juge de l’exécution sera nécessaire. Nous devrons donc rédiger et déposer une requête dont le coût s’ajoutera), et si la créance dépasse 10.000 €, nous devrons faire appel à un Avocat, dont les honoraires s’ajouteront également.

Calculez les frais d’hypothèque judiciaire

Notre Etude de Commissaires de Justice intervient pour les inscriptions d’hypothèques judiciaire sur toute la France.

Vous pouvez simuler le coût total de l’inscription d’une hypothèque judiciaire en vertu d’un titre exécutoire en indiquant simplement le montant total de la créance à garantir.