Charges de Copropriété impayées :
le recouvrement par Huissier de justice
Lorsqu’un bien immobilier est réparti entre plusieurs propriétaires, qui jouissent privativement chacun d’un ou plusieurs lots, on parle de “Copropriété”, soumise à un statut légalement encadré par la Loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Parmi les sujets de tensions dans une Copropriété, celui des charges de copropriété impayées et de leur recouvrement est récurrent.
A quoi correspondent les charges de Copropriété impayées ? Sont elles exigibles ? Et Comment recouvrer les charges de copropriété impayées en faisant appel à un Huissier de Justice (Commissaire de justice depuis le 01/07/2022) ?
Charges de copropriété impayées : de quoi parle-t-on ?
La loi de 1965 définit à l’article 10 les charges dont les copropriétaires sont redevables. Il s’agit des dépenses nécessaires à l’entretien et au bon fonctionnement de tous les équipements de l’ensemble immobilier dans son ensemble :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Le règlement de Copropriété comporte l’état de répartition des charges qui servira de document de référence pour le syndic lors du calcul des charges et des appels de fonds (article 1er du décret de 1967).
Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.
L’état de répartition des charges fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges .
Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul :
1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot concernant les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;
2° En fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot concernant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Il reviendra au Syndic, et lui seul, puisqu’il assure la gestion comptable et financière de la Copropriété :
- d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale ;
- de mettre à disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges avant l’assemblée générale ;
Votées collectivement par l’assemblée générale des copropriétaires, les charges deviendront alors exigibles auprès de chacun d’eux :
- s’agissant de l’exercice approuvé lors de l’AG, si les provisions précédemment versées sont insuffisantes, le Syndic appellera la somme manquante (et en cas d’excédent reversera le trop-perçu) ;
- s’agissant du budget prévisionnel voté lors de l’AG, le syndic procèdera aux appels de fonds trimestriels, sous forme de “provisions” jusqu’à l’AG annuelle suivante ;
Lorsqu’on parle de charges de copropriété impayées, on vise donc toutes les charges réclamées par le Syndic, après vote de l’assemblée générale, concernant le reliquat de l’exercice approuvé, et les appels trimestriels de provisions pour l’exercice en cours.
Si les mandats de syndic prévoient des facturations pour les “mises en demeure”, “transmission du dossier à l’Huissier”, “suivi du contentieux”, force est de constater que les Syndics, professionnels ou bénévoles, ne savent pas procéder au recouvrement des charges de Copropriété impayées.
Le réflexe des syndics professionnels est souvent d’envoyer une mise en demeure, puis le temps passant et sous pression du Conseil Syndical, de se débarrasser du dossier en envoyant à un Avocat. Les Syndics bénévoles, eux, s’agissant généralement de toutes petites Copropriétés, sont encore plus désemparés.
Le recouvrement des charges de copropriété impayées
Le recouvrement des charges de copropriété doit être effectué de façon régulière, sans attendre que l’addition atteigne des milliers d’euros.
Pour le copropriétaire en impayé, plus la somme sera importante, plus difficile sera le retour à une situation normale.
Pour la Copropriété elle-même, plus le nombre d’impayés augmente, plus le risque de difficulté de trésorerie est important.
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles si elle comprend jusqu’à 200 lots de copropriété: Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes (15 % si elle comporte 201 lots et plus) (article 29-1 A de la Loi du 10 juillet 1965).
L’Huissier de Justice (devenu Commissaire de justice depuis le 01/07/2022), est le spécialiste du recouvrement amiable et judiciaire. Notre étude intervient donc régulièrement pour des Syndics soucieux d’agir au mieux en terme d’efficacité sans pour autant se lancer dans des procédures judiciaires couteuses devant le Tribunal.
Notre première intervention commencera toujours par une phase amiable extrajudiciaire. Cela permet de recouvrer des charges impayées soit par un paiement immédiat, soit par la mise en place d’un échéancier.
Ensuite seulement, en accord avec le Syndic, nous poursuivons la procédure de façon judiciaire, tout en restant l’interlocuteur unique du Syndic, ce qui permet de garder la main sur la procédure et minimiser les frais engagés.
En effet, bien souvent le réflexe des Syndics est d’envoyer le dossier de charges impayées à un Avocat pour procéder à une assignation devant le Tribunal Judiciaire. Cela sécurise le Syndic, mais n’est pas le meilleur des réflexes. La procédure par assignation sera longue (minimum 6 mois), et couteuse avec des frais d’Avocat qui ne seront pas récupérables sur le copropriétaire en défaut de paiement (1000 à 2000€).
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en effet :
Sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
Ainsi, les honoraires dépensés auprès d’un Avocat resteront systématiquement à la charge de l’ensemble des Copropriétaires.
Le recouvrement des charges de copropriété impayées par Huissier de justice
Première étape de notre process de recouvrement des charges de copropriété impayées : la sommation de payer signifiée par Huissier.
Cette sommation est une mise en demeure par acte extrajudiciaire, c’est à dire que l’un de nos Huissiers de justice, ou un clerc, se déplace au domicile du Copropriétaire en impayé. L’objectif est double : de façon formelle et indiscutable, le Copropriétaire est mis en demeure de payer, et par ailleurs ce déplacement permet une prise de contact avec le Copropriétaire, dans le but de trouver une solution amiable.
Rien ne bouge, le Copropriétaire ne paye pas : un mois plus tard, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Concrètement, au moment de passer à une phase judiciaire, et afin de protéger la Copropriété pour qu’elle ne doive pas entreprendre chaque trimestre une nouvelle procédure, le législateur a prévu que toutes les sommes déjà votées, mêmes non encore exigibles, le deviennent.
Nous déposons alors une requête en injonction de payer devant le Tribunal de Proximité (créance inférieure à 10.000 €), ou le Tribunal Judiciaire (créance supérieure à 10.000€). Généralement, en 1 à 2 mois, nous obtenons alors une ordonnance d’injonction de payer, là où une procédure par assignation prendra minimum 5 mois.
Grâce à notre intervention, et pour moins de 300 €, nous procédons à la phase amiable, puis à la prise d’un titre exécutoire devant le Tribunal. L’ensemble de ces frais sont répercutables sur le Copropriétaire défaillant.
Le recouvrement judiciaire des charges de copropriété
Lorsqu’un titre exécutoire aura été obtenu, par nous-mêmes par la procédure ci-dessus, ou bien par un Avocat en obtenant un jugement, nous procéderons à la mise en oeuvre de façon classique des procédures de saisie :
- la saisie attribution permettra de procéder à une saisie des comptes bancaires du copropriétaire, ou bien même des loyers entre les mains de son locataire ;
- la saisie-vente permet de saisir le mobilier puis de le vendre aux enchères ;
- la saisie des rémunérations (salaires, pensions de retraite, allocations chômage);
- la saisie de véhicule (carte grise et/ou enlèvement du véhicule lui-même);
- et pour les cas extrêmes, c’est à dire quand le montant des charges de copropriété impayées est élevé et qu’aucune issue n’est envisageable, la saisie immobilière, afin de vendre aux enchères le lot de copropriété du copropriétaire défaillant ;
