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Réception CCMI – Constat d’Huissier / Commissaire de Justice

Constat d’Huissier CCMI : Le constat d’huissier / Commissaire de Justice lors de la réception de votre maison construite suivant contrat de construction de maison individuelle (“CCMI” est essentiel pour protéger vos droits en tant qu’acquéreur.

constat huissier commissaire de justice ccmi

La réception d’une maison CCMI est un moment crucial lors d’un chantier de construction : il s’agit de l’étape finale d’un projet qui vous a occupé l’esprit jour et nuit !

Quelques rappels:

  1. Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) :
  2. Phase de réception :
    • Une fois les travaux terminés, vous procédez avec le constructeur à la réception de la maison.
    • Lors de cette étape, vous effectuez une visite approfondie des lieux et vérifiez la conformité des ouvrages.
    • Un procès-verbal de réception est établi, mentionnant d’éventuelles réserves à lever par le constructeur : C’est au moment de la réception que vous avez la possibilité d’identifier l’ensemble des malfaçons, non-conformités et défauts de construction, susceptibles d’affecter l’ouvrage. Toutes les réserves signalées au constructeur pendant la phase de réception devront être corrigées dans le cadre de la première année de garantie de la maison.
  3. Garanties légales :

    Plusieurs garanties sont obligatoirement prévues dans le CCMI :

    • La garantie de livraison à prix et délai convenus : elle protège le maître d’ouvrage contre les retards de livraison et les dépassements de budget.
    • La garantie de remboursement d’acompte : elle permet au maître d’ouvrage de récupérer les sommes versées à l’avance au constructeur si ce dernier fait faillite avant le début des travaux.
    • La garantie de parfait achèvement : elle couvre les vices de construction qui apparaissent dans l’année suivant la réception de la maison.
    • La garantie de bon fonctionnement : elle couvre les vices de fonctionnement des équipements (chauffage, plomberie, électricité, etc.) pendant deux ans après la réception de la maison.
    • La garantie décennale : elle couvre les vices de construction qui affectent la solidité de la maison pendant dix ans après la réception.
    • L’assurance dommages-ouvrage : elle permet au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation des dommages causés par la construction, même si la responsabilité du constructeur n’est pas prouvée.

Le constat d’Huissier / Commissaire de Justice lors de la réception de votre maison CCMI vous permet d’avoir une preuve irréfutable des réserves émises et de protéger vos droits en tant que maitre d’ouvrage.

La convocation à la livraison d’un logement en CCMI est un document important : Elle officialise la volonté du constructeur de livrer la maison et donc l’étape de remise des clés.

La convocation comporte plusieurs informations essentielles : L’identité du constructeur et du Maître d’Ouvrage, le lieu et la date de la livraison, l’adresse du chantier, les coordonnées des contacts du constructeur, la mention de la possibilité de se faire représenter, la liste des pièces à fournir par le Maître d’Ouvrage (attestation d’assurance, pièces d’identité…) et les modalités de paiement du solde du prix.

La convocation en vue de la livraison est envoyée par lettre recommandée, au moins 15 jours à l’avance par le constructeur.

Il est important de prendre contact avec notre Etude sans attendre de recevoir la convocation, afin d’échanger sur votre demande, et vous conseiller utilement.

Par ailleurs, dès réception de la convocation, la date étant fixée par le constructeur, vous reviendrez aussitôt vers nous pour finaliser le rendez-vous.

Lors de la convocation, les constructeurs prennent désormais souvent l’habitude de préciser à leurs clients que seule une personne peut assister au rendez-vous (en plus des clients).

Cette exigence ne repose sur aucun fondement juridique, et s’il est normal que le promoteur ne souhaite pas que toute la famille soit présente lors de la livraison qui reste un moment très important, il ne peut toutefois pas légalement limiter le nombre de personnes pouvant venir.

Ainsi, vous pouvez venir au rendez-vous de livraison avec un professionnel (un expert), mais aussi un Huissier / Commissaire de Justice, ou encore votre Avocat.

La présence de l’Huissier de Justice vous permettra de constater le bon déroulement du rendez-vous, l’éventuel “chantage” à la remise des clés, voire même le refus de remise des clés.

Par ailleurs, en présence ou en l’absence du constructeur, l’Huissier / Commissaire de justice pourra constater que vous prononcez de façon unilatérale la réception de la maison CCMI.

Une réserve en CCMI est une mention portée par le Maitre d’Ouvrage sur le procès-verbal de réception afin de signaler des défauts  constatés sur la maison neuve lors de sa remise des clés.

Il faut entendre par là :

  • les malfaçons c’est à dire les défauts d’exécution (exemples : fuite, fissure, fenêtre qui ne ferme pas, volet roulant non fonctionnel, parquet rayé, etc…)
  • les non conformités au regard du contrat et des devis pour éventuels travaux modificatifs qui engagent le constructeur contractuellement à votre égard

Pourquoi mentionner les réserves ?

  • Cela vous permettra de bénéficier de la garantie de parfait achèvement : cette garantie couvre la réparation des défauts de la maison et la réalisation des manquements pendant une année suivant la réception.
  • Contraindre le constructeur à réaliser les travaux nécessaires pour y remédier.

A quel moment formuler les réserves ?

  • Lors du rendez-vous de réception : en présence du constructeur, sur le procès-verbal de réception.
  • Dans les huit jours suivant la réception : conformément à l’article L231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation, le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat. Attention toutefois, ceci ne vaut que si aucun expert n’était présent au moment de la réception. Il est rappelé qu’un Huissier / Commissaire de justice qui intervient pour dresser un procès-verbal de constat au moment de la réception de la maison CCMI n’est pas un “expert” au sens de ce texte.

Comment indiquer la réserve ?

  • Il faudra décrire précisément la malfaçon ou la prestation non réalisée : dans quelle pièce, quel défaut ;
  • Le constructeur saura profiter de toute imprécision, il faut donc lister de façon exhaustive toutes les réserves, et ne pas se contenter de généralités
  • Le constat d’Huissier / Commissaire de Justice permettra d’avoir un support neutre et précis, accompagné de photographies ; ce procès-verbal sera joint à la lettre recommandée que vous adresserez dans les 8 jours au constructeur, avec les éventuelles réserves complémentaires ;

D’abord, rappelons que le constructeur ne peut vous retirer le droit de consigner les 5% au moment de la réception.

Est réputée non écrite toute stipulation du contrat CCMI qui prévoirait “de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux”.

Il faut se référer à l’article R231-7 du Code de la Cnstruction et de l’Habitation qui prévoit :

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

La 1è chose à retenir est donc qu’il s’agit d’une faculté prévue par la Loi : en aucune façon le constructeur ne peut se retrancher vers des stipulations contractuelles contraires.

Le constructeur ne peut en aucune façon tenter d’imposer que les fonds soient consignés entre les mains d’un Avocat, ou encore différer la consignation au prétexte qu’il faudrait rédiger une convention ou un protocole d’accord.

La consignation est légale, les fonds consignés seront obligatoirement versés au constructeur si les réserves sont levées. Mais si elles ne le sont pas… l’acquéreur pourra les récupérer une fois la garantie de parfait achèvement expirée, pour réaliser lui-même les travaux, et ce sans pour autant être privé d’une action judiciaire contre le constructeur.

Contrairement à une idée répandue, aucun texte n’impose d’effectuer la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Les 5% peuvent être consignés entre les mains d’un Notaire, Avocat, d’un établissement bancaire, ou d’un Huissier / Commissaire de Justice.

Il faudra toutefois impérativement anticiper la consignation avant le rendez-vous fixé avec le constructeur  pour la livraison.

En aucun cas le constructeur ne pourra faire du chantage à la remise des clés au motif d’une consignation des 5%.

Si les défauts de conformité ne sont pas suffisamment graves pour que vous refusiez la réception, vous pourrez consigner auprès de notre étude les 5%.

Notre étude de Commissaires de justice est spécialisée dans le séquestre des sommes d’argent, et comme tout Commissaire de justice les fonds seront déposés sur notre compte bancaire réglementé et spécifiquement affecté à recevoir les fonds des clients. Les sommes ne feront l’objet d’aucun placement financier, et dès que les défauts seront levés ou qu’un accord aura été trouvé avec le constructeur, alors nous reverserons les fonds à qui de droit par virement bancaire.

Le rendez-vous de réception de votre maison CCMI n’est pas un acte anodin. Il emporte plusieurs conséquences importantes :

Transfert de la garde de la maison : contrairement à un contrat VEFA qui entraine le transfert de propriété, dans le cadre du contrat CCMI vous êtes déjà propriétaire du terrain et de la construction réalisée pour votre compte.

À compter du jour de la réception, vous êtes réputés responsables de tous les dommages qui pourraient survenir sur votre propriété1.

Si votre maison est située dans un lotissement, par exemple soumis au statut juridique d’une ASL, vous devrez alors vous conformer aux dispositions de cette ASL.

A l’inverse, le constructeur est donc, à l’instant de la remise des clés, juridiquement déchargé de la maison.

Vous devez également prendre à votre nom les abonnements auprès des fournisseurs d’énergie, internet, etc…

Depuis l’instant de la remise des clés, vous pouvez donc librement faire des travaux dans votre maison, y habiter, la louer.

Le moment de la réception de votre maison CCMI signifie également la fin du calcul des pénalités de retard, si jamais le constructeur n’a pas livré dans les temps impartis au contrat.

Départ des délais de garanties : en tant qu’acheteur, vous bénéficiez de différentes garanties, la livraison les met en oeuvre.

  • La garantie de parfait achèvement : Pendant l’année suivant la réception des travaux, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement (GPA). Elle impose au constructeur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés au procès-verbal de livraison,  ou dans un délai de 8 jours après la livraison du logement. Le constructeur est tenu de les réparer dans un délai raisonnable. S’il ne le fait pas, vous devrez l’assigner au plus tard avant l’expiration du délai d’un an.
  • La garantie biennale de bon fonctionnement des équipements :  elle couvre les défauts de fonctionnement des équipements dissociables du logement (ex : thermostat de chauffage, motorisation d’un volet roulant, cumulus, etc…). Cette garantie impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants et ne s’applique qu’aux désordres non apparents à la réception des travaux.
  • La garantie décennale : elle couvre (pendant 10 ans) les vices de construction qui affectent la solidité de la maison. Cette garantie assure les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables les uns des autres. Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.

L’assurance décennale couvre les dommages touchant les éléments suivants :

    • Ouvrages de fondation et d’ossature
    • Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement)
    • Voirie (chemin d’accès)
    • Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée…)
    • Éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée…)

Constat d’Huissier CCMI : contactez notre Etude pour la livraison de votre maison

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Pour votre constat d’Huissier CCMI, nous intervenons de façon régulière dans l’Eure (27), l’Eure et Loir (28), les Yvelines (78), l’Essonne (91), les Hauts de Seine (92), le Val d’Oise (95).

Pour les autres départements : nous consulter.

Cette nouvelle profession est issue de la Loi Macron de 2015, et provient de la fusion des Commissaires Priseurs et des Huissiers de Justice.

Notre Etude est donc devenue le 1er juillet 2022 un Office de Commissaire de justice, et exerce les nouvelles attributions attachées à cette profession.

Pour tout savoir sur les Commissaires de Justice : attributions, formation, règles professionnelles et textes de référence, cliquez-ici.

Notre Etude d’Huissier de justice est située dans les Yvelines.

Notre compétence territoriale en matière judiciaire s’étend donc sur les départements : 78 – Yvelines, 92 – Hauts de Seine, 95 – Val d’Oise, et 28 – Eure et Loir. En dehors de ces départements, nous gérons et pilotons vos demandes auprès de notre réseau de confrères.

En matière de constats, séquestres, élections de domicile, notre compétence est nationale : nous pouvons donc intervenir quel que soit le département ou la ville, et si nécessaire nous missionnons un confrère pour nous substituer, sans que vous ayez besoin de vous soucier de l’organisation.

Aucun problème, nous restons une étude d’Huissier avec une équipe de gestionnaires et des moyens traditionnels de communication.

Vous trouverez toutes nos coordonnées en bas de page.

Vous avez une interrogation avant de commander votre acte ?

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Nous vous donnons toutes les informations nécessaire pour tout comprendre dans notre menu dédié : Tout Comprendre.

Et bien entendu, pour chaque acte ou prestation, nous vous décrivons son utilité avant de faire votre choix.

Au 1er juillet 2022, notre Etude d’Huissier devient Commissaire de Justice :
Commissaire de Justice 78 – Commissaire de Justice 92 – Commissaire de Justice 95 – Commissaire de Justice 28 – Commissaire de Justice 27 – Commissaire de justice 91 – Commissaire de Justice 94