Expulser un squatteur
Le propriétaire d’un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, terrain) peut se retrouver confronté à l’installation d’individus sans aucune autorisation. Il est alors indispensable de réagir vite pour faire expulser un squatteur.
Notre Etude de Commissaires de Justice gère ce type de dossiers d’expulsion de squatteurs, du début du dossier jusqu’à la reprise effective des locaux.
Il est indispensable dès le début du dossier d’identifier précisément la situation, chaque situation ayant des conséquences juridiques différentes, et donc des procédures (judiciaires ou administratives) différentes pour parvenir à expulser un squatteur. Régulièrement dans les médias, des cas de squatteurs qui sont installés durant des mois ou des années sans être expulsés sont évoqués. Ces cas résultent de procédures mal menées, les propriétaires ayant été mal conseillés.
Expulser un squatteur : définition
Il faut impérativement distinguer plusieurs situations dans lesquelles notre Etude d’Huissiers / Commissaires de Justice agira au plus vite et au mieux de vos intérêts.
Est défini comme squatteur une (ou plusieurs) personne qui s’introduit et s’installe sur le terrain, dans un immeuble, local, logement, sans aucune autorisation préalable du propriétaire des lieux.
L’effraction d’un portail, d’une clôture, d’une porte, fenêtre, etc… n’est pas indispensable pour définir le squatt. Toutefois en pratique, il y a quasiment tout le temps une effraction, un propriétaire laissant rarement son bien ouvert à tous.
Cette situation devra être distinguée de celle d’un locataire qui ne libère pas son logement après avoir reçu congé de son bailleur, par exemple. Dans ce dernier cas, le locataire sera devenu un “occupant sans droit ni titre”, sans pour autant être assimilé à un squatteur.
En revanche, l’individu entré de force dans un appartement, sans aucune autorisation du propriétaire, aura la double “qualité” de “squatteur” et “occupant sans droit ni titre”. Expulser un squatteur se fera par une procédure distincte de l’expulsion d’un locataire déchu de son bail.
Ainsi, avec l’expression “expulser un squatteur” nous pourrons envisager 3 cas différents et autant de procédures différentes que nous pourrons mettre en oeuvre :
- le squatteur de votre domicile (résidence principale ou non) ou d’un local à usage d’habitation : la procédure d’évacuation prévue à l’article 38 de la Loi DALO du 05 mars 2007 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023
- le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà de la date de fin de son bail, ou bien le sous-locataire illégitime ;
- le squatteur d’un local d’une autre nature qu’habitation ou installé sur un terrain ;
La procédure d’évacuation du squatteur d’un domicile ou d’un local d’habitation
La Loi de 2007 sur le Droit au Logement Opposable (DALO) prévoyait initialement un cas d’expulsion accélérée d’un squatteur au domicile du propriétaire du logement.
Les dispositions de cette procédure ont été élargies en 2023 pour faciliter l’expulsion d’un squatteur.
Ainsi, l’article 38 modifié de la Loi DALO précise désormais que :
En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale ou dans un local à usage d’habitation, à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
Les conditions de mise en oeuvre de cette procédure dite d’évacuation sont :
- l’introduction dans un domicile (l’occupant légitime peut être simplement lui-même locataire) ou plus largement un local à usage d’habitation,
- à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte,
- et le maintien dans les lieux, c’est à dire l’installation des squatteurs dans le temps.
Quel délai pour expulser un squatteur ?
Quel délai pour expulser un squatteur ?
La procédure d’évacuation administrative d’un domicile prendra en moyenne 2 semaines.
Le délai est donc rapide au regard d’autres procédures d’expulsions judiciaires.
Combien coûte l'expulsion d'un squatteur ?
Combien coûte l'expulsion d'un squatteur ?
C’est le second avantage de la procédure d’expulsion par évacuation administrative : pas de procédure devant le tribunal, pas d’avocat.
Le coût total de gestion et suivi de la procédure d’évacuation administrative sera inférieur à 900 € ttc.
(hors débours de serrurier, gardiennage, ou protections spécifiques à mettre en oeuvre après l’évacuation)
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Expulser un squatteur d’un local autre qu’une habitation, ou d’un terrain
Nous avons vu ci-dessus la procédure d’évacuation d’un squatteur d’un logement d’habitation. Il s’agit de règles spécifiques qui ne s’appliquent pas au squatteur d’un terrain, à l’expulsion de gens du voyage, ou au squatteur d’un local qui n’est pas un local d’habitation.
Concernant l’expulsion des gens du voyage : lorsqu’ils s’installent sur des terrains appartenant à des collectivités publiques, il existe une procédure d’évacuation administrative spécifique prévue aux articles 9 et 9-1 de la Loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage; les conditions de mise en oeuvre sont toutefois restrictives, et la procédure n’est pas toujours réalisable.
Lorsque les conditions de mise en oeuvre ne seront pas réunies, ou bien lorsque le propriétaire du terrain est une personne morale ou physique de droit privé, il sera nécessaire de saisir le Tribunal Judiciaire pour faire expulser les gens du voyage.
Le Commissaire de justice se déplacera tout d’abord pour matérialiser l’occupation illicite, et identifier les squatteurs. Une procédure en référé, éventuellement d’heure à heure, sera ensuite engagée.
Concernant les squatteurs sur un terrain privé : la procédure sera nécessairement d’ordre judiciaire, il conviendra de faire constater le squatt par le Commissaire de justice, puis d’assigner en référé devant le Tribunal Judiciaire.
Dans tous les cas, la mesure d’expulsion sera réalisée, après la décision du Tribunal Judiciaire, par le Commissaire de Justice et avec l’assistance de la force publique (police ou gendarmerie). Les squatteurs ne bénéficieront d’aucun délai de protection, ni de la trêve hivernale.
Expulser un locataire devenu squatteur
Cette fois-ci l’expression “expulser un squatteur” communément employée est en fait juridiquement inexacte.
On parle du locataire qui a reçu congé de son propriétaire, ou qui a lui-même donné congé, et qui ne part pas à l’échéance du bail : en aucun cas ce locataire ne sera qualifié de “squatteur”. Il s’agit, dès le lendemain de la fin de son bail, d’un “occupant devenu sans droit ni titre”.
Notre Etude de Commissaires de Justice traite de plus en plus ce type de contentieux face auquel le propriétaire bailleur est désemparé. Car en effet, parfois, durant des années de présence, le locataire était un “locataire modèle”, et n’a jamais présenté la moindre difficulté… du jour au lendemain la situation devient contentieuse et facilement ingérable.
Si le maintien du locataire est d’ores et déjà supposé avant même la date de fin de bail, nous prenons contact avec le locataire pour fixer la date d’état des lieux de sortie, au besoin par une convocation officielle, et nous constaterons alors, le Jour J, l’éventuel maintien du locataire dans le logement.
Un acte de sommation de déguerpir sera signifié au locataire, afin de matérialiser officiellement l’opposition du propriétaire à ce maintien dans les lieux (cette étape est importante car, pour rappel, l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le renouvellement tacite du bail, pour 3 nouvelles années ; aucun doute ne doit subsister concernant la validité et la non renonciation au congé précédemment donné).
Ensuite, nous assignerons devant le Juge des Contentieux de la Protection votre locataire afin de faire valider le congé (donné par vous ou par lui), afin de le faire expulser. La maitrise de ce type de contentieux par nos Commissaires de justice vous permettra de vous présenter vous-même à l’audience du Tribunal, sans même devoir faire appel à un Avocat.
Une fois la décision rendue par le Tribunal, nous mènerons alors la procédure jusqu’à l’expulsion de l’occupant : un commandement de quitter les lieux lui sera signifié en laissant un délai maximum de 2 mois (qui pourra être supprimé par le Tribunal conformément à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : “Le délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”).
Le locataire devenu “sans titre” bénéficiera toutefois toujours du bénéfice de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).