Loyers impayés : expulsion par Huissier de Justice

Avant d’évoquer les loyers impayés et l’expulsion par Huissier de Justice, abordons quelques règles.

Le bail, l’expulsion et le jeu de la clause résolutoire :

Le bail est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’oblige à mettre une chose à la disposition de l’autre partie, le locataire ou le preneur, pendant un certain temps et moyennant le versement d’un prix, le loyer ou la redevance (article 1709 du Code civil).

Une grande majorité du contentieux locatif résulte des impayés de loyers, ce qui concerne tant les baux d’habitation que les baux commerciaux.

Ainsi, au droit commun du bail, régi par les articles 1713 et suiv. du Code civil, s’ajoutent des statuts protecteurs pour chacun de ces domaines :

• les baux d’habitation, aujourd’hui essentiellement régis par la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et qui sont très protectrices du locataire ;
• les baux commerciaux, régis par les articles L. 145-1 et suiv. du Code de commerce.

L’obligation fondamentale du bailleur est d’assurer au locataire la jouissance paisible des biens loués, tandis que le locataire, outre le fait qu’il doit user de la chose louée en bon père de famille, a l’obligation fondamentale de payer le prix du bail – c’est-à-dire le loyer mais aussi les charges – au terme convenu.

Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur est en droit de faire appel à un Huissier de Justice pour recouvrer les sommes dues mais aussi pour engager la procédure spécifique à ce type de contentieux : l’expulsion.

Cette procédure d’exécution, du fait qu’elle porte sur des personnes et non sur des biens (contrairement aux saisies), peut avoir de graves conséquences si elle est menée jusqu’à son terme. C’est pourquoi elle est très encadrée par des textes légaux et réglementaires, et notamment : le Code des Procédures Civiles d’Exécution (CPCE), le code de la construction et de l’habitation, la loi « SRU » du 13 décembre 2000, la loi dite « Borloo » du 18 janvier 2005, la loi « DALO » du 5 mars 2007, la loi dite « Boutin » du 25 mars 2009, la loi dite « Lagarde » du 1er juillet 2010, la loi « ALUR » du 24 mars 2014, la loi « ELAN » du 23 novembre 2018.

Le propriétaire qui subit un impayé de loyer, mais aussi le propriétaire dont le locataire se maintient dans les lieux après un congé, ou bien dont le locataire sous-loue illégalement le logement, doit être averti qu’il s’agit d’une procédure longue, complexe et couteuse.

La clause résolutoire

Dans le cas le plus fréquent de l’impayé de loyers, le bail prévoit généralement une clause résolutoire.

Cette clause permet aux parties d’obtenir la résiliation automatique (de plein droit) du bail en cas de non-exécution de leurs obligations respectives. Le juge sera alors saisi par le bailleur pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, comme la clause résolutoire est dangereuse pour le locataire du point de vue des conséquences qu’elle peut entraîner pour lui (perte du logement), elle n’est admise que pour des manquements essentiels aux intérêts du bailleur : les impayés de loyer ou des charges aux termes convenus, le non-paiement du dépôt de garantie (par exemple chèque sans provision), ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

Pour mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer les loyers par un Huissier de Justice. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois en matière de bail d’habitation (Loi 1989, art. 24) et d’un mois s’il s’agit d’un bail commercial (art. L. 145-41 C.com.) pour s’acquitter de sa dette ou au minimum demander des délais de paiement au juge. A défaut, il devient un occupant sans titre, et le bailleur peut alors saisir le juge aux fins de constat de la résiliation du bail.

Impayés de loyers : Comment lancer la procédure d’expulsion par Huissier de Justice ?

Le bailleur doit agir le plus rapidement possible, dès que toute tentative de recouvrement amiable (échelonnement de la dette de loyer…) a échoué auprès du locataire.

Vous devez dès lors déposer votre dossier complet à l’Huissier de Justice, à savoir :

• l’original du bail,
• un décompte détaillé exact des sommes dues par le locataire,
• une demande de signification d’un commandement visant la clause résolutoire.

Ensuite, la résiliation du bail pourra être obtenue par le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail (cf supra). A la réception du dossier complet, l’Huissier de Justice se chargera de signifier au locataire un commandement de payer rappelant notamment la clause résolutoire et lui réclamant la totalité des sommes dues.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un ou deux mois selon les cas pour payer intégralement sa dette de loyer, faute de quoi le bail sera automatiquement résilié et le bailleur pourra demander que soit prononcée judiciairement l’expulsion de l’occupant.

Si le propriétaire décide de poursuivre la procédure en expulsion, il faut qu’un Juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion en prévoyant le concours de la force publique si nécessaire. Pour ce faire, l’Huissier de Justice devra, à la demande du bailleur, procéder à l’assignation du locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection (pour un bail d’habitation) ou du Tribunal Judiciaire (pour un bail commercial).

A noter : lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur devra également faire signifier une sommation de payer au locataire ; cette fois-ci, comme la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du Tribunal, il n’y a pas besoin d’attendre deux mois et le bailleur peut assigner le locataire plus tôt.

A noter : en matière d’habitation, l’intervention d’un Avocat n’est pas obligatoire.

Cela permet au propriétaire de faire une sérieuse économie, l’Huissier de justice se chargeant du dossier de A à Z pour son client, à charge pour ce dernier de se présenter devant le Tribunal de Proximité.

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Des loyers impayés, notre conseil : n’attendez pas !

Une procédure d’expulsion est longue, couteuse et semée d’embuches. Vous devez donc agir vite sans attendre que la dette augmente. Par ailleurs, si vous attendez trop, votre locataire ne sera pas en mesure de faire face à sa dette locative ; vos chances de recouvrer les loyers seront donc diminuées.

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