Dans certaines situations, le locataire d’un logement peut être amené à consigner les loyers qu’il doit normalement verser chaque mois à son propriétaire.

Mais attention, cette consignation ne peut se faire que dans certains cas, et uniquement après une autorisation judiciaire.

Dans quel cas consigner les loyers chez un Huissier / Commissaire de Justice ?

La loi encadre strictement les cas de recours à la consignation des loyers.

Concrètement il faut bien garder à l’esprit que la principale obligation du locataire est de payer son loyer, aux termes convenus dans le bail (généralement chaque mois).

Donc, pour que le locataire puisse consigner ses loyers, il faut qu’il puisse reprocher à son propriétaire (le bailleur), un manquement grave.

Les obligations du propriétaire bailleur – article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il est possible de procéder à la consignation des loyers chez un Huissier dans les cas suivants :

• Travaux urgents non réalisés par le bailleur : si le logement présente des dangers pour la santé ou la sécurité du locataire, et que le bailleur ne donne pas suite aux demandes de réparation.
• Troubles de voisinage importants : si le bailleur ne prend pas les mesures nécessaires pour mettre fin à des troubles de voisinage qui rendent le logement inhabitable.
• mais aussi : en cas de litige sur le montant du loyer, si le locataire conteste le montant du loyer fixé par le bailleur.
• ou encore : la non-exécution d’une décision de justice antérieurement rendue : si le bailleur ne respecte pas une décision de justice ordonnant des travaux ou une diminution de loyer, par exemple.

Les avantages de la consignation des loyers auprès de notre Etude d’Huissiers de justice

Notre Etude d’Huissiers de Justice (Commissaires de justice depuis 2022) est habituée aux litiges locatifs.

L’Huissier de Justice est historiquement un tiers de confiance qui intervient dans les missions de séquestre (litiges de construction, fonds de commerce, etc…).

Les avantages sont donc :

Simplicité : Grâce notamment à notre site internet, et à nos collaborateurs formés pour ce type de dossiers, vous pourrez facilement mettre en place la procédure de consignation, ou bien préalablement faire les démarches pour éviter d’avoir à saisir le Tribunal.

Nous gérons les dossiers de consignation des loyers sur toute la France, lorsqu’un acte d’Huissier sera nécessaire (assignation en référé, signification de l’ordonnance), nous missionnerons un confrère local.

Rapidité : notre Etude étant habituée à ce type de démarches, nos process sont rôdés, et donc en seulement quelques jours nous pourrons lancer la procédure si votre demande est justifié et votre dossier complet.

Par ailleurs concernant la phase de consignation proprement dite, il n’y aura pas besoin de passer par un intermédiaire bancaire comme la Caisse des Dépots par exemple, puisque notre Etude sera directement destinataire et dépositaire des loyers consignés.

Conseils : nous saurons vous donner tous les conseils, pour soit lancer la procédure de consignation, soit au contraire essayer de résoudre la difficulté si la demande pour consigner les loyers ne parait pas appropriée.

Proximité : Par définition l’Huissier / Commissaire de Justice est le professionnel du Droit de Proximité. La consignation n’oblige pas à faire intervenir un Avocat. Nous pourrons donc vous assister et gérer votre dossier de A à Z.

Comment consigner les loyers ?

Il est donc nécessaire de demander l’autorisation au Juge des Contentieux de la Protection (Tribunal de Proximité).

1- L’assignation en référé devant le Tribunal :

Nous nous chargerons de rédiger et signifier une assignation en référé à votre propriétaire bailleur : La première étape consiste à saisir le juge pour obtenir l’autorisation de consigner les loyers.

Nous motiverons la demande en expliquant la situation, et les manquements reprochés au propriétaire.

Cette assignation sera signifiée au propriétaire bailleur, et vaudra donc convocation à une audience devant le Tribunal.

Les pièces justifiant la demande seront annexées à notre acte d’assignation, et il sera donc demandé l’autorisation de consigner les loyers à venir auprès de l’Etude H2JUSTICE, jusqu’à ce que le propriétaire bailleur se soit conformé à ses obligations.

Le Tribunal compétent est le Tribunal de Proximité (Juge des Contentieux de la Protection), du lieu du logement loué. Par exemple si vous louez un appartement à Nanterre et que votre propriétaire habite à Lyon, ce sera le Tribunal des Hauts de Seine qui sera compétent.

Pas besoin d’Avocat pour cette procédure, cela permet d’économiser plusieurs centaines d’euros !

2- L’Ordonnance du juge :

Vous vous rendez à l’audience au Tribunal, et vous exposez votre demande. Pas besoin d’un Avocat, donc pas de frais supplémentaire.

Si le juge estime la demande fondée, il rend une ordonnance autorisant la consignation des loyers auprès de notre Etude d’Huissiers / Commissaires de Justice. L’ordonnance précise le montant des loyers à consigner et les modalités de versement.

Nous signifierons cette ordonnance (acte d’Huissier) immédiatement au propriétaire, et à compter de cette date vous réglerez vos loyers suivant la décision du Juge.

3- Versement des loyers à notre Etude :

Le locataire verse ensuite chaque mois ses loyers à l’Huissier / Commissaire de justice désigné par le Juge.

A chaque versement, nous attestons de votre règlement en envoyant au propriétaire un courrier. Votre propriétaire a l’obligation de vous délivrer une quittance de loyer.

4- Résolution du litige :

Une fois que le propriétaire s’est conformé à la décision du juge et qu’il a remédié à ses manquements, le litige est donc résolu et la consignation prend fin.

Suivant ce qu’aura décidé le Juge, les loyers consignés sont alors versés par l’Huissier / Commissaire de Justice au propriétaire.

Vous devez impérativement respecter la procédure. Un Huissier de Justice n’acceptera pas de consigner les loyers sans décision judiciaire. Si vous suspendez le paiement des loyers sans respecter la procédure, vous risquez la résiliation de votre bail.

Consigner ou pas consigner : nos solutions d’Huissiers

Notre Etude est en mesure de vous assister pour vous aider à résoudre votre litige.

Nous pourrons réaliser toutes les démarches nécessaires à la consignation des loyers, ou bien si votre situation le permet, entamer d’autres démarches pour éviter d’en arriver là.

Pour cela, nous vous proposons 3 solutions :

1- Vous hésitez : une consultation pour simplement vous conseiller sur la faisabilité et l’intérêt ou non de lancer une procédure de consignation des loyers ;

2- votre propriétaire ne réalise pas des travaux, ou bien vous subissez des troubles de voisinage, et vous souhaitez officiellement le mettre en demeure d’agir : nous délivrons à votre propriétaire une sommation par acte extrajudiciaire ;

3- les manquements de votre propriétaire sont établis, et il ne fait aucun effort pour y remédier : nous gérons pour vous la procédure de consignation des loyers.